بانکها عامل بیش از نیمی از گرانی مسکن / بهاری آرام در انتظار بازار مسکن

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران از ثبات قیمت مسکن تا پایان سال خبر داد و بهار آرامی را در این حوزه در سال ۹۴ پیش‌بینی کرد و گفت: با حذف بانک‌ها از این حوزه و تغییر سیاست‌های کلان پولی - بانکی می‌توان مسکن را از رکود خارج کرد و معتقدم قیمت تمام شده مسکن ظرفیت کاهش را دارد.

ثبات قیمت‌ها تا پایان سال

حسام عقبایی در نشست خبری صبح امروز خود با بیان اینکه از یک سال و نیم گذشته بازار مسکن وارد دوره رکود شده است گفت: در چند دهه گذشته رکودی به سنگینی رکود سال ۹۲ را بازار مسکن تجربه نکرده بود.

وی با اشاره به اینکه از اوایل سال ۹۳ خیز خروج از رکود برداشته شد گفت: هرچند ماه‌های ابتدایی خیز رکود برداشته شد و در ۶ماه دوم سال خیز خروج از رکود صعودی‌تر شد اما هنوز نمی‌توان گفت که بازار مسکن از رکود رهایی یافته است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران با بیان اینکه تا پایان سال ثبات قیمت‌ها را پیش‌بینی می‌کنم گفت: با توجه به اینکه آمار نشان از افزایش حجم معاملات می‌دهد اما این افزایش حجم قراردادها نمی‌تواند عاملی برای افزایش قیمت‌ها باشد.

عقبایی با بیان اینکه افزایش قیمت ارز هم نمی‌تواند تاثیری در قیمت مسکن داشته باشد گفت: با فرض اینکه نرخ ارز افزایش یابد هم احتمال افزایش قیمت مسکن تا پایان سال بسیار کم است.

وی ادامه داد: با توجه به اینکه نرخ افزایش قیمت مسکن براساس افزایش نرخ تورم تعیین می شود نمی توان انتظار افزایش قیمت تا پایان سال را داشته باشیم البته هر چند قیمت مسکن در سال ۹۳ زیر خط تورم بود.

آمار تعداد قراردادها در سال ۹۳

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با اشاره به افزایش تعداد قراردادها در سال ۹۳ نسبت به سال ۹۲ گفت: تعداد حجم معاملات مسکن آذرماه در شهر تهران ۲۹ هزار. ۷۸۱ قرار داد بود که از این تعداد ۱۴ هزار و ۴۱۸ قرار داد مربوط به فروش و ۱۴ هزار و ۵۵ قرارداد هم متعلق به اجاره بود که در آذرماه سال ۹۳ نسبت به آذر ما ه سال ۹۲ افز ایش ۲۰ درصدی را تجربه کردیم.

وی همچنین در باره تعداد قراردادها در دیماه سال ۹۳ گفت: آمار قراردادها در دیماه امسال ۳۲ هزار و ۵۴۳ قرار داد است که از این تعداد ۱۶ هزار و ۴۲۲ قرار داد خرید وفروش بوده و ۱۴ هزار و ۶۸۰ قرارداد متعلق به اجاره.

وی ادامه داد: همچنین تعداد معاملات و قرار دادهای خرید وفروش در آذرماه سال جاری ۱۴ هزارو ۴۱۸ قرار داد و در آبان ماه سال جاری ۱۲هزار و ۲۳۴ قرارداد و همچنین آمار قراردادهای خرید وفروش مسکن درمهر ماه سال جاری ۱۴ هزار قرار بوده است که نشان می دهد معاملات خرید مسکن در تهران سیر نزولی داشت و پیش بینی می کنیم در بهمن ماه و اسفند ماه هم تعداد قراردادهای فروش افزایش یابد.

عقبایی تاکید کرد: البته با توجه به اینکه بهمن و اسفند ماه و در مجموع فصل زمستان معمولا فصل قراردادهای اجاره نیست میزان قراردادهای اجاره کاهش خواهد یافت که البته پیش بینی کاهش قیمت قراردادهای اجاره را در دو ماه آینده می شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران در باره تعداد قراردادهای منعقد شده در بازار مسکن در دیماه سال ۹۲ گفت: در دیماه سال ۹۲،۱۲ هزار و ۵۴۲ قرارداد فروش و ۱۲هزار و ۵۹۲ قرارداد اجاره منعقد شد که این نشان می دهد دیماه سال ۹۳ میزان قراردادها رشد فزاینده ای نسبت به دیماه سال ۹۲ داشته است.

همچنین وی در باره تعداد قراردادهای خرید و فروش واجاره مسکن در دیماه در کل کشور گفت: ۱۶۰هزار و ۸۶۶ قرارداد در دیماه منعقد شد که از این تعداد ۱۰۹ هزار و ۹۴۳ قرار داد مربوط به خرید و فروش و ۵۲ هزار و ۸۵۴ قرارداد مربوط به اجاره بوده است و باقی هم مربوط به قراردادهای سرقفلی، ‌پیش فروش و… بوده است که در مدت مشابه در دیماه سال ۹۲ افزایش قابل توجهی داشته است. به طوری که در دیماه سال ۹۲ تعداد قراردادها ۱۳۸ هزار و ۸۵۰قرارداد بوده است.

دامه ثبات قیمت‌ها تا بهار ۹۴

عقبایی با تاکید بر اینکه فصل معاملات مسکن در سال آینده از اردیبهشت ماه شروع خواهد شد ادامه داد: برای پیش بینی بازار مسکن در سال اینده زود است و حالا نمی توان گفت قیمت ها افزایش یا کاهش می یابد.
وی ادامه داد: ۱۷الی ۱۸ فروردین ماه دوره خاموشی بازار مسکن است و انتظار انعقاد قراردادها در ماه ابتدایی سال را نداریم. از آنجایی هم که پروسه خرید بین سه هفته تا سه ماه است بنابراین می توان گفت عملا بازار مسکن از اردیبهشت ماه کلید می خورد.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه بهار آرامی را در سال ۹۴ پیش بینی می کنیم تاکید کرد: شاهد رشد قیمتها در بهار سال ۹۴ نخواهیم بود.

قدرت خرید مردم از افزایش قیمت خانه جا ماند

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه در دهه ۹۰ اجاره نشینی سیر صعودی داشته گفت: از آمار و ارقام معاملات مشاوران املاک نشان می د هد که در دهه ۹۰ اجاره نشینی نسبت به دهه های ۷۰ و ۸۰ در تهران افزایش چشم گیری داشته است و دلیل آن این است که قیمت مسکن آن قدر رشد داشت که قدرت خرید مردم از رشد نرخ مسکن جا ماند و مردم قدرت خرید مسکن را ندارند.
عقبایی با تاکید براینکه رکود حاکم در بازار مسکن را پیش بینی کرده بودیم گفت: با توجه به افزایش نامتعارف قیمت مسکن در سال ۹۱ رکود این بازار قابل پیش بینی بود.

مسکن هنوز پایدار ترین حوزه اقتصاد است

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید براینکه بازار مسکن هنوز پایدارترین حوزه اقتصاد کشور است گفت: اگر توازن عرضه و تقاضا برقرار شود قطعا بازار مسکن هنوز می تواند بازار پایداری برای سرمایه گذاری باشد.
وی ادامه داد: درحال حاضر بازار مسکن از عدم سیاستهای درست کلان رنج می برد و عدم برقراری توازن تولید و عرضه به دلیل همین سیاستهای اشتباه کلان بانکی است.
عقبایی با بیان اینکه تبعات کاهش صدور پروانه های ساختمانی در دراز مدت خود را نشان می دهد گفت: باید انگیزه های سرمایه گذاری در این مورد تقویت شود و با تغییر سیاستهای کلان نقدینگی که در سایر حوزه های اقتصادی کشورمان در جریان است را به سمت بازار مسکن و افزایش عرضه در این بازار هدایت کنیم.

قیمت تمام شده مسکن ظرفیت کاهش را دارد

عقبایی با تاکید براینکه قیمت مسکن می تواند کاهش یابد گفت: معتقدم مسکن ظرفیت کاهش قیمت را دارد اما محقق شدن این کاهش قیمت بستگی به این دارد که چگونه بتوانیم هزینه های جانبی که باعثافزایش قیمت می شود را حذف کنیم.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه ۶۰ تا ۸۰ درصد قیمت یک ساختمان به قیمت زمین مربوط می‌شود گفت: وقتی فرایند ساخت را بررسی کنیم درمی‌یابیم سودی که در تولید مسکن به صورت غیرانبوه و غیر تعاونی است را می‌توان کاهش داد و ظرفیت کاهش را دارد.
وی ادامه داد: چنان که آنالیز بازار مسکن از سال ۸۸ تا ۹۳ به ما می‌گوید با توجه به اینکه در مقاطعی قیمت مصالح، صدور پروانه و قیمت ساخت افزایش داشت قیمت مسکن کاهش یافت و این نشان می‌دهد که سود ساخت و ساز بسیار بیشتر از این است که با افزایش مصالح و افزایش جزیی قیمت صدور پروانه ساخت قیمت مسکن به طور قابل توجهی افزایش یابد.

سهم بانک‌ها در افزایش قیمت مسکن

عقبایی با انتقاد از ورود بانک‌ها به حوزه ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن گفت: ماده ۴ قانون بانکداری بانک‌ها را از ورود به حوزه مسکن، ساخت و ساز و خرید و فروش باز می‌دارد و طبق همین قانون بانک‌ها اجازه ورود به این حوزه را ندارند و این باعثشده فعالیت بانک‌ها در جهت تولید نباشد که البته به افزایش قیمت مسکن هم دامن زده است.
رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با تاکید بر اینکه سهم بانک‌ها در افزایش قیمت مسکن چیزی بیش از ۵۰ درصد بوده گفت: از مسئولان و نمایندگان مجلس تقاضا دارم نسبت به ورود بانک‌ها به حوزه ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن به طور جدی ورود ونظارت کنند.
عقبایی ادامه داد: سیاست‌های پولی و بانکی را در افزایش قیمت مسکن نمی‌توانیم مهار کنیم گفت: در حال حاضر بانک‌ها رقیب مردم در معاملات شده‌اند و زمانی که بانک‌ها رقیب باشند قیمت‌ زمین و ساختمان حداقل ۲۰ درصد افزایش می‌یابد. از طرفی دیگر بانک‌ها در حوزه ساخت و ساز برای توده‌ای از جمعیت مردم که اقشار پایین و متوسط هستند هیچ کاری نکرده‌اند و تنها به سمت ساخت آپارتمان های لوکس برای دهک های خاص جامعه رفته‌اند.
وی تاکید کرد: در حال حاضر در برخی از پروژه ها بانک ها با استفاده از لوگوی خود به شهرک‌سازی و آپارتمان‌سازی ادغام کرده‌اند و تمام پروسه‌های خرید زمین، ساخت آپارتمان و فروش که طبق قانون اساسا این فعالیت‌ها برای بانک‌ها غیرقانونی است با افزایش قیمت بیش از ۲۰ درصدی طی می‌کند.
عقبایی تاکید کرد: معتقدم بانک‌ها به جای اینکه در اجرای مسکن اجتماعی و مسکن مهر به دولت کمک کند با رویکرد سوداگرانه باعثافزایش قیمت‌ها شده است.

رونق در بازار مسکن با وام ۸۰ میلیون تومانی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران با بیان اینکه با اعطای وام ۸۰ میلیون تومانی خرید مسکن موافق هستم گفت: وضعیت اقتصادی کشورمان در شرایطی قرار دارد که باید اعطای وام‌ها برای خرید مسکن افزایش یابد. در حالی که بیش از ۹۰ درصد ساخت و سازها سنتی و بومی است و سهم صنعتی سازی کمتر از ۱۰ درصد است وام مسکن می‌تواند عامل محرکه‌ای در بازار باشد.
وی در خطاب به عده‌ای از کارشناسان که معتقدند وام‌ها باعثافزایش تورم در کشور و افزایش قیمت مسکن می‌شود گفت: قطعا وام تنها به عنوان عامل محرکه می‌تواند تورم‌زا باشد و باید عوامل دیگری در کنار آن قرار بگیرد اما در هشت سال دولت گذشته که اعطای تسهیلات متوقف شد مگر افزایش نرخ مسکن را تجربه نکردیم؟ معتقدم اگر این تسهیلات با دو شرط نبودن رانت و نبودن تبعیض به اجرا برسد می‌توانند به بازار مسکن و خانه‌دار شدن مردم کمک کند.

منافع شخصی برخی از سازمان‌ها مانع از عملکرد کد رهگیری شده است

عقبایی با بیان اینکه اخذ کد رهگیری در معاملات، خرید و فروش از مصوبه هیات وزیران است گفت: اخذ کد رهگیری در مشاوران املاک اجباری، لازم‌الاجرا و قطعی است و هیچ مشاور املاکی نباید بابت آن مبلغی بیش از حق کمیسیون خود دریافت کند.
وی درباره لزوم اخذ کد رهگیری و همکاری سازمان‌های دیگر برای اجرای این طرح گفت: با لازم‌الاجرا شدن اخذ کد رهگیری بنگاه‌داران می‌توانند بسیاری از پرونده‌های دعاوی حقوقی را رفع و رجوع کنند چرا که با اجرای این فرایند مشخص می‌شود که ملک به چند نفر فروخته شده است و چه مجوزهایی دارد و تمام مشکلات ناشی از این ابهامات در بنگاه‌ها حل می‌شود و نه در مراجع قضایی.
وی ادامه داد: اما متاسفانه برخی از نهادها مانند ثبت اسناد، شهرداری‌ها با در نظر گرفتن منافع شخصی خود و اداره جزیره‌ای سازمان حاضر به همکاری با مشاوران املاک نیستند و اطلاعات خود را در اختیار ما قرار نمی‌دهند.