بازار مسکن شیراز در محاصره قیمت‌های بی‌ضابطه/از مرجع شدن آگهی‌های اینترنتی تا رکود معاملات/ اجاره مناطق حاشیه‌ شهر هم بالا رفته است

به گزارش خبرنگار ایلنا، خریداران به امید حفظ ارزش سرمایه یا خانه‌دار شدن همچنان بازار را رصد می‌کنند، اما جهش‌های پی‌درپی قیمت، فاصله میان توان مالی خانوارها و بهای مسکن را به حدی افزایش داده که بخش زیادی از تقاضا عملاً از مرحله خرید خارج شده است.

وی با انتقاد از روند قیمت‌گذاری در سایت‌های آگهی مسکن افزود: در سامانه‌هایی مانند دیوار، هر فردی بدون هیچ‌گونه کارشناسی، قیمت دلخواه خود را ثبت می‌کند و همین موضوع به یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت‌های غیرواقعی و نجومی در بازار مسکن تبدیل شده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز ادامه داد: بررسی‌های انجام‌شده نشان می‌دهد حدود ۸۰ درصد آگهی‌های منتشرشده در این سایت‌ها توسط افراد عادی ثبت می‌شود و تنها ۲۰ درصد مربوط به مشاوران املاک است که حتی درباره بخشی از همین آگهی‌ها نیز تردیدهایی وجود دارد.

نامدار تأکید کرد: تا زمانی که برای فعالیت شبکه‌های اجتماعی و بسترهای مجازی در حوزه آگهی‌های ملکی چارچوب و نظارت مشخصی تعریف نشود، مصاحبه و هشدار به تنهایی نتیجه‌ای نخواهد داشت.

وی درباره وضعیت معاملات نیز گفت: افزایش شدید و غیرمنطقی قیمت‌ها موجب شده است خریداران در بازار حضور داشته باشند، اما فروشندگان به امید افزایش بیشتر قیمت، از عرضه ملک خودداری کنند. این وضعیت ناشی از نبود مدیریت و ثبات در بازار است.

قیمت‌ها هیچ تناسبی با ارزش واقعی ملک ندارد

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز با اشاره به رشد بی‌سابقه قیمت مسکن افزود: آپارتمان‌هایی که پیش از آغاز جنگ با قیمت هر مترمربع حدود ۸۰ تا ۹۰ میلیون تومان معامله می‌شدند، امروز با قیمت‌هایی بیش از ۲۰۰ میلیون تومان آگهی می‌شوند، در حالی که مشخص نیست این ارقام بر چه مبنایی تعیین شده است.

وی ادامه داد: وقتی قیمت‌ها هیچ تناسبی با ارزش واقعی ملک ندارد، نتیجه آن بی‌نظمی در بازار، کاهش عرضه و افزایش انتظار برای رشد بیشتر قیمت‌هاست؛ موضوعی که نه به نفع خریدار است و نه فروشنده.

نامدار با اشاره به تجربه شخصی خود در بازار مسکن گفت: آپارتمانی که سال ۱۳۹۱ با قیمت ۱۰۰ میلیون تومان معامله شده بود، امروز با قیمت هر مترمربع حدود ۱۸۰ میلیون تومان ارزش‌گذاری می‌شود. این روند نشان می‌دهد رشد قیمت‌ها در سال‌های اخیر از هر معیار منطقی فراتر رفته است.

وی با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن مستقیماً بر بازار اجاره اثر گذاشته است، اظهار کرد: وقتی ارزش یک ملک از دو میلیارد تومان به ۱۰ میلیارد تومان می‌رسد، دیگر امکان اجرای افزایش‌های متعارف اجاره‌بها وجود ندارد. البته مالکان نیز نیازهای مالی خود را مطرح می‌کنند، اما در بسیاری از موارد قیمت‌ها نه بر اساس ارزش واقعی ملک، بلکه بر مبنای نیاز مالی مالک تعیین می‌شود.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک شیراز درباره مصوبه افزایش اجاره‌بها نیز گفت: وجود چنین مصوبه‌ای در جای خود مثبت و تا حدودی اثرگذار است، اما نمی‌تواند دلگرمی جدی برای مستأجران باشد. اگر دولت قصد ساماندهی بازار اجاره را دارد، باید تصمیمات و مصوبات را پیش از آغاز فصل جابه‌جایی اجرایی و اطلاع‌رسانی کند، نه اینکه در میانه تابستان وارد عمل شود.

نامدار با اشاره به گسترش مشکلات مستأجران اظهار کرد: امروز دیگر تنها حاشیه‌نشینی مطرح نیست، بلکه بسیاری از خانوارها ناچار شده‌اند به واحدهای نگهبانی یا فضاهای نامناسب برای سکونت روی بیاورند. حتی مناطق حاشیه‌ای شیراز نیز به شدت گران شده‌اند و این موضوع جای تأسف دارد.

وی خاطرنشان کرد: با یک نظام مدیریتی و نظارتی منسجم می‌توان در یک بازه زمانی چندساله تا حدودی بازار را کنترل کرد. یکی از مؤثرترین اقدامات نیز ساماندهی یا حتی توقف فعالیت اپلیکیشن‌های آگهی مسکن است؛ چرا که مراجعه حضوری مردم به دفاتر مشاوران املاک، امکان ارائه مشاوره کارشناسی و قیمت‌گذاری دقیق‌تر را فراهم می‌کند و مانع از شکل‌گیری قیمت‌های غیرواقعی در بازار می‌شود.

عبدالرضا رزم‌آهنگ در گفت‌وگو با خبرنگار ایلنا اظهار کرد: اکنون بازار مسکن به دلیل قیمت‌های بی‌حساب و کتاب در شرایطی قرار گرفته که قدرت خرید مردم به شدت کاهش یافته و معاملات نیز آرام‌تر از گذشته شده است.

وی با اشاره به روند افزایش قیمت‌ها افزود: طی شش تا هشت ماه گذشته، قیمت مسکن در بسیاری از مناطق شیراز حدود دو برابر شده است. در برخی مناطق لوکس مانند قصرالدشت، قیمت هر متر مربع به حدود ۴۰۰ تا ۴۵۰ میلیون تومان رسیده و در مناطق پایین‌تر شهر نیز افزایش قیمت‌ها به همان نسبت بوده است.

نائب رئیس اتحادیه مشاورین املاک شیراز درباره نحوه تعیین قیمت‌ها گفت: متأسفانه هیچ نظم مشخصی در این حوزه وجود ندارد. سازندگان قیمت اعلام می‌کنند، مشاوران املاک آن را تبلیغ می‌کنند و سایر مالکان نیز با این تصور که ملکشان ارزش بیشتری پیدا کرده، قیمت‌های خود را افزایش می‌دهند. این روند باعث شده بازار کاملاً بی‌نظم شود.

وی ادامه داد: کاهش قدرت خرید باعث شده بازار خرید و فروش تا حدودی آرام شود، اما این آرامش ناشی از رکود است، نه تعادل بازار.

افزایش قیمت در حاشیه شهرها

رزم‌آهنگ با اشاره به وضعیت مناطق حاشیه‌ای شیراز نیز گفت: افزایش قیمت تنها محدود به مناطق مرکزی و لوکس نیست و حاشیه شهرها نیز به شدت تحت تأثیر قرار گرفته‌اند. در برخی نقاط، قیمت‌هایی که شش ماه پیش حدود ۴۰ تا ۵۰ میلیون تومان بود، امروز به ۹۰ تا ۱۰۰ میلیون تومان رسیده است.

وی افزود: فروشندگان ابتدا قیمت‌های بالاتری اعلام می‌کنند، شاید در همان زمان خریداری پیدا نشود، اما پس از مدتی همان قیمت‌ها در بازار جا می‌افتد و به نرخ رایج تبدیل می‌شود.

نائب رئیس اتحادیه مشاورین املاک شیراز درباره تأثیر شرایط اقتصادی و نوسانات سایر بازارها بر بازار مسکن اظهار کرد: بخشی از سرمایه‌ها از بازارهایی مانند طلا و ارز خارج شده و به سمت بازار ملک آمده است و همین موضوع نیز در افزایش قیمت‌ها بی‌تأثیر نبوده است.

وی در ادامه با اشاره به شرایط فعالیت مشاوران املاک گفت: حتی خود من یکی از دفاتر املاکم را از پانزدهم ماه تعطیل کردم، زیرا دیگر امکان ادامه فعالیت با این شرایط وجود نداشت. حاضر نیستم برای برخی سازندگان تبلیغ کنم؛ سازندگانی که ظرف چند روز ده‌ها میلیون تومان روی قیمت یک واحد مسکونی می‌گذارند، در حالی که این افزایش هیچ تناسبی با هزینه ساخت ندارد.

رزم‌آهنگ افزود: متأسفانه برخی مشاوران املاک نیز به دنبال چنین فایل‌هایی هستند و این مسئله به نابسامانی بازار دامن زده است.

وی همچنین درباره نقش آگهی‌های اینترنتی در بازار مسکن گفت: پلتفرم‌های درج آگهی مسکن  نیز در این وضعیت بی‌تأثیر نیستند، زیرا هر فردی می‌تواند هر قیمتی را بدون ضابطه آگهی کند و همین موضوع به غلط‌اندازی و افزایش انتظارات قیمتی در بازار منجر شده است.

اجاره‌بها؛ از افزایش منطقی تا فشارهای سنگین

رزم‌آهنگ درباره وضعیت بازار اجاره نیز اظهار کرد: بسیاری از مالکان منصف هستند و معمولاً طبق مصوبه به اجاره‌بها اضافه می‌کنند، اما برخی مالکان بدون توجه به شرایط مستأجران، افزایش‌های تا ۵۰ درصدی اعمال می‌کنند.

نائب رئیس اتحادیه مشاورین املاک شیراز با تأکید بر اینکه بازار مسکن به نقطه حساسی رسیده است، گفت: اکنون بازار در حال «چرت زدن» است و امیدواریم وارد رکود واقعی شود، زیرا اگر این اتفاق نیفتد، ادامه افزایش قیمت‌ها می‌تواند فاجعه‌آفرین باشد.

وی تصریح کرد: قیمت مسکن به صورت طبیعی و تدریجی افزایش پیدا نکرده، بلکه به شکل جهشی بالا رفته است؛ بنابراین احتمال اصلاح قیمت‌ها نیز وجود دارد. اگر بازار دوباره وارد موج افزایش قیمت شود، ممکن است امروز متری ۱۰۰ میلیون تومان، چند ماه بعد به ۱۶۰ یا ۱۷۰ میلیون تومان برسد و حتی اگر پس از آن وارد رکود شود و ۲۰ میلیون تومان کاهش یابد، باز هم برای متقاضیانی که قصد خرید دارند، جبران‌کننده نخواهد بود.

رزم‌آهنگ در پایان خاطرنشان کرد: امروز بسیاری از مردم پس از سال‌ها پس‌انداز، هنگام مراجعه برای خرید مسکن با اختلاف چند میلیارد تومانی بین توان مالی خود و قیمت واحدهای مسکونی مواجه می‌شوند و همین موضوع نشان می‌دهد بازار نیازمند ساماندهی و بازگشت به منطق اقتصادی است.