اسناد غیررسمی بدون ثبت فاقد اعتبار قضایی خواهند بود

به گزارش خبرنگار ایلنا صفدر کشاورز، معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در آیین آغاز به کار سامانه ثبت ادعا موضوع ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیر منقول گفت: در این قانون دو سامانه مطرح شده است نخست، سامانه موضوع ماده یک تحت عنوان سامانه ثبت اسناد که مربوط به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است و از سال ۱۳۹۲ برای تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی ایجاد شده است. سامانه دوم سامانه موضوع ماده ۱۰ است این سامانه مربوط به تعیین تکلیف ادعا‌هایی است که قرار است در آن ثبت و ضبط شود.

وی گفت: ماده یک قانون تصریح می‌کند که یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ هر عمل حقوقی اعم از عقد یا ایقاع که منجر به انتقال مالکیت، حق انتفاع یا حق ارتفاق باشد، همچنین تعهد به انجام این اعمال حقوقی و نیز عقود رهن یا هر عقدی که مفید انتقال منافع اموال غیرمنقول برای مدت بیش از دو سال باشد مانند اجاره و اجاره به شرط تملیک و همچنین هر نوع پیش‌فروش، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.

کشاورز ادامه داد: بر اساس این ماده، نتیجه عدم ثبت این است که دعاوی و ادله مربوط به اعمال حقوقی ثبت‌نشده در مراجع قضایی، شبه‌قضایی، مراجع داوری و کلیه دستگاه‌های اجرایی فاقد اعتبار خواهد بود. در نتیجه، هیچ شکایتی اعم از کیفری و حقوقی و هیچ تقاضایی در خصوص آن عمل حقوقی و اسناد مربوطه که ثبت نشده باشد پذیرفته نمی‌شود. تنها یک نوع ادعا قابل پذیرش خواهد به این معنا که اگر خریدار بابت معامله مالی پرداخت کرده باشد، صرفاً همان مال قابل استرداد است و درباره خود مال غیرمنقول تصمیم دیگری اتخاذ نخواهد شد.

کشاورز با اشاره به ماده ۱۰ گفت: براساس ماده ۱۰ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است ظرف یک سال پس از ابلاغ این قانون، سامانه‌ای تحت عنوان سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی جهت ثبت ادعا‌های مربوط به مالکیت عین، منافع بیش از دو سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن ایجاد کند مستنداتی که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند.

وی ادامه داد: این سامانه از سال گذشته به‌صورت آزمایشی از آذرماه اجرایی و پیاده‌سازی شده بود، اما راه‌اندازی رسمی آن که امروز درباره آن تصمیم‌گیری شده، به دستور رئیس قوه قضاییه و از طریق انتشار در روزنامه رسمی اعلام عمومی می‌شود.

کشاورز گفت: مدعیان پس از راه‌اندازی رسمی سامانه دو تکلیف دارند نخست ثبت ادعا و مستندات در سامانه ظرف مهلت قانونی دو سال و دوم اقدام قانونی پس از ثبت ادعا که آن نیز در چارچوب مهلت دو ساله انجام خواهد شد. ثبت ادعا در سامانه منوط به ارائه نقشه دارای مختصات جغرافیایی، احراز هویت از طریق سامانه ثنا و درج پلاک ثبتی ملک مورد ادعاست. در صورت عدم اعلام پلاک ثبتی، اداره ثبت موظف است ظرف ۱۰ روز با استفاده از سوابق موجود آن را اعلام تعیین کند.

کشاورز تصریح کرد: اشخاص مشمول این ثبت شامل دارندگان اسناد رسمی تنظیم شده ناشی از اجرای قوانین اصلاحات ارضی که هنوز در دفتر املاک ثبت نشده‌اند، دارندگان احکام قطعی دادگاه‌ها که هنوز منجر به صدور سند رسمی نشده‌اند، و مالکان املاکی هستند که عملیات ثبتی آنها خاتمه نیافته است. همچنین دستگاه‌های اجرایی و نهاد‌های عمومی نیز در مهلت مقرر مکلف به ثبت ادعا‌های خود هستند.

کشاورز ادامه داد: مستندات ادعا شامل مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، قولنامه، تقسیم‌نامه، آرای محاکم، استشهادیه و گواهی وراثت و… است

کشاورز با بیان اینکه برای درج ادعا نیازمند نقشه مختصات جغرافیایی هستیم گفت: نقشه‌های مربوط باید با استاندارد واحد و توسط کارگزاری‌ها کارشناسان رسمی کانون کارشناسان کارشناسان مرکز اشخاص دارای پروانه نقشه‌برداری نظام مهندسی و نقشه‌برداران دارای مجوز سازمان ثبت تهیه شود تا مردم برای تهیه نقشه دچار سردرگمی و هزینه‌های متفاوت نشوند. پس از ثبت ادعا، گواهی الکترونیکی صادر می‌شود که شامل تاریخ انقضا، مهلت اقدام و ضمانت اجرای عدم اقدام است. درج ادعا به‌تنهایی موجب ایجاد حق مالکیت، منافع یا حق انتفاع نخواهد شد و صرفاً شرط پذیرش اقدام قانونی در مراجع ذی‌صلاح است.

وی گفت: در صورت عدم ثبت یا عدم اقدام در مهلت مقرر، مستندات مربوطه در صورت اعلام دولتی بودن ملک یا سایر تشخیص‌های قانونی، قابلیت استناد در دعاوی نخواهند داشت و حتی در صورت انتقال به اشخاص ثالث با حسن نیت نیز امکان استناد حقوقی به آنها وجود نخواهد داشت.

معاون امور املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه گفت: در صورتی که مدعی اقدام به ثبت ادعا کند، مراجع قانونی نیز تکالیفی دارند و موظف‌اند هنگام پذیرش اقدام، کد رهگیری یا گواهی صادره را از مدعی دریافت کنند و صحت ادعا را از سامانه موضوع ماده ۱۰ استعلام کنند.

وی گفت: مراجع قانونی صرفاً در محدوده نقشه و ادعای ثبت‌شده مجاز به رسیدگی و تعیین تکلیف هستند و در صورت خروج موضوع از محدوده نقشه، لازم است نسبت به ثبت ادعای جدید برای بخش مازاد اقدام شود.

کشاورز ادامه داد: پس از اقدام مدعی در مراجع قانونی، با درخواست وی، گواهی ثبت اقدام به‌صورت برخط و آنی برای سامانه ماده ۱۰ صادر می‌شود و مراجع قضایی یا سایر مراجع ذی‌صلاح، نتیجه رسیدگی خود را به سامانه ارسال می‌کنند هر مرجع، اعم از مرجع قضایی یا هیئت‌های تعیین تکلیف، مکلف است نتیجه نهایی رسیدگی را اعلام کند.

وی گفت: در صورتی که ادعا در سامانه بارگذاری شود، امکان حذف آن وجود ندارد، اما پیش از اقدام قانونی، امکان اصلاح اطلاعات وجود دارد. همچنین هر ادعا صرفاً مربوط به یک قطعه زمین است و در صورت وجود قطعات منفصل، باید برای هر قطعه به‌صورت جداگانه پرونده تشکیل شود.

کشاورز افزود: در خصوص ادعا‌های متعدد نیز امکان رسیدگی واحد وجود دارد، به‌ویژه در مواردی که املاک در بافت‌های منفصل یا روستایی قرار داشته باشند.

وی درباره آمار پرونده های ثبتی گفت: مجموع پرونده‌های جاری در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ۴۰ میلیون و ۲۲۵ هزار و ۲۱۹ جلد پرونده است که ۳ میلیون و ۷۱۶ هزار و ۱۱۶ پرونده هنوز به مرحله ثبت در دفتر املاک نرسیده‌اند. در حال حاضر ۳۶ میلیون و ۵۰۹ هزار و ۱۰۳ سند مالکیت زنده در کشور وجود دارد که در اختیار مردم است و این اسناد خود به سه دسته تقسیم می‌شوند. دسته اول اسنادی هستند که از سال ۱۳۹۲ به بعد صادر شده‌اند و دارای دفتر الکترونیک هستند تعداد این اسناد حدود ۲۲ میلیون فقره است که از این تعداد، حدود ۹ میلیون و ۴۰۰ هزار سند به‌صورت سبزرنگ و پس از تاریخ ۳/۴/۱۴۰۳ صادر شده‌اند.

وی ادامه داد: دسته دوم اسنادی هستند که از سال ۱۳۸۹ به بعد صادر شده‌اند، اما دارای دفتر الکترونیک نیستند و به‌صورت دفاتر دستی سابق ثبت شده‌اند که سند مالکیت آنها صادر شده است.برآورد‌ها نشان می‌دهد حدود ۱۲ میلیون ادعا در اراضی کشاورزی وجود خواهد داشت، حدود ۸۰۰ هزار مورد در داخل بافت طرح هادی و ۲۰۰ هزار خارج از طرح هادی، حدود ۳ میلیون و ۷۰۰ هزار ملک در دسته املاک جاری، و حدود ۹۰ هزار ملک نیز از سوی وزارت امور اقتصادی و دارایی اعلام شده است.

وی گفت: سایر موارد از جمله املاک شهری و آپارتمانی و حاشیه شهر‌ها نیز حدود ۳ میلیون ملک برآورد می‌شود که مجموع این موارد به حدود ۲۰ میلیون ملک فاقد سند می‌رسد. باید توجه داشت این ۲۰ میلیون ملک فاقد سند هستند، در حالی که آمار اولیه ارائه‌شده مربوط به املاک ثبت‌شده و دارای سند رسمی بوده است.

وی در ادامه به عملکرد سامانه ماده ۱۰ اشاره کرد و گفت: این سامانه از آذرماه ۱۴۰۴ به‌صورت آزمایشی اجرا شده است که طی این مدت ۷ هزار و ۸۰ مورد تقاضا در آن ثبت شده، هزارو ۵۰۰ مورد منجر به تهیه نقشه شده، هزار و ۳۵۹ مورد نهایی‌سازی شده و ۶۱ مورد نیز وارد فرآیند اقدام قانونی شده است.

کشاورز گفت: بر اساس آگهی منتشرشده در روز چهارشنبه ۳۱ اردیبهشت، چهار بند اصلی در خصوص شمول سامانه تعیین شده است. بند اول مربوط به کلیه املاکی است که بین یکم فروردین ۱۳۹۶ تا ۳۱ اردیبهشت ۱۴۰۵ سند حدنگار برای آنها صادر شده است که این دسته از املاک از یکم خرداد ۱۴۰۵ مشمول اجرای رسمی سامانه خواهند شد.

کشاورز تصریح کرد: بند دوم مربوط به املاکی است که از تاریخ ۱۴۰۵/۳/۱ به بعد سند برای آنها صادر خواهد شد که از زمان صدور سند، مهلت دو ساله آنها آغاز می‌شود. بند سوم نیز مربوط به تعیین زمان شمول سایر املاک در سامانه است که بر اساس پیشنهاد ریاست سازمان و تأیید ریاست قوه قضاییه اعلام خواهد شد. بند چهارم نیز مربوط به انتشار آگهی‌های موضوع تبصره ۳ ماده ۱۰ است که در آن، بنیاد مسکن و امور اراضی موظف به اعلام نام متصرفان و نقشه‌های مربوط هستند و این اطلاعات از هم‌اکنون باید در سامانه بارگذاری و ادعا‌ها ثبت شود.