ایلنا گزارش می دهد؛
رونقِ گمشده در پاساژهای شیراز؛ ویترینها مشتری ندارند/ خرید اینترنتی رقیب پاساژها شد
مجتمعهای تجاری زیر فشار رکود، کاهش قدرت خرید و تغییر الگوی خرید
شیراز طی سالهای گذشته شاهد رشد چشمگیر مجتمعهای تجاری بوده است؛ ساختمانهای چندطبقهای که در نقاط مختلف شهر و حتی ورودیهای آن ساخته شدند تا به مقصدی برای خرید، تفریح و گذران اوقات فراغت شهروندان تبدیل شوند. با این حال، بخشی از این مراکز امروز با واحدهای خالی، کاهش مراجعه مشتری و افت فعالیت اقتصادی مواجهاند.
به گزارش خبرنگار ایلنا، فعالان بازار، کاهش قدرت خرید خانوارها، تغییر الگوی خرید، گسترش فروشگاههای اینترنتی، افزایش هزینههای فعالیت اقتصادی و توزیع مشتریان میان مجتمعهای متعدد را از مهمترین دلایل کاهش رونق برخی مراکز خرید میدانند.
اکنون در برخی مجتمعهای تجاری شیراز، طبقات بالاتر، راهروهای فرعی و بخشهایی که دسترسی کمتری دارند، همچنان با واحدهای غیرفعال مواجهاند؛ شرایطی که این پرسش را مطرح میکند که آیا شیراز بیش از ظرفیت واقعی خود مجتمع تجاری ساخته است یا اینکه مراکز خرید نتوانستهاند خود را با تغییر نیاز و رفتار شهروندان هماهنگ کنند؟
قدرت خرید پایین آمد، مشتری پاساژها هم کم شد
یکی از فعالان بازار در یکی از مجتمعهای تجاری شیراز درباره شرایط امروز این بازار به « ایلنا » میگوید: زمانی که این مجتمع افتتاح شد، تصور بسیاری این بود که به یکی از مراکز خرید پررونق شهر تبدیل شود. سرمایهگذاران واحد خریدند، کسبه وارد شدند و امید زیادی برای آینده وجود داشت، اما پس از مدتی مشخص شد که ساخت یک مجتمع زیبا بهتنهایی نمیتواند برای آن مشتری ایجاد کند.
محمدی ادامه میدهد: موفقیت یک مرکز خرید تنها به تعداد مغازهها یا ظاهر ساختمان وابسته نیست؛ بلکه باید شرایطی فراهم شود که مردم انگیزه حضور در آن مکان را داشته باشند. اگر مشتری وارد مجتمع نشود، حتی بهترین واحدهای تجاری نیز نمیتوانند فعالیت موفقی داشته باشند.
وی با اشاره به کاهش قدرت خرید مردم میگوید: بسیاری از خانوادهها امروز خرید کالاهای ضروری را در اولویت قرار میدهند و در چنین شرایطی خرید کالاهای غیرضروری کاهش پیدا میکند.
این کاسب افزایش هزینههای فعالیت اقتصادی را نیز یکی دیگر از مشکلات میداند و اظهار میکند: هزینه اجاره، شارژ مجتمع، مالیات، حقوق کارکنان و سایر هزینههای جاری افزایش پیدا کرده است و زمانی که درآمد یک واحد تجاری پاسخگوی هزینههای آن نباشد، ادامه فعالیت برای بسیاری از کسبه دشوار میشود و برخی ترجیح میدهند واحد خود را تعطیل کنند یا به دنبال راه دیگری برای فعالیت اقتصادی باشند.
خرید اینترنتی جای پاساژگردی را گرفت
تغییر رفتار مصرفکنندگان نیز از دیگر عواملی است که فعالان بازار در کاهش مراجعه به مجتمعهای تجاری مؤثر میدانند.
محمدی میگوید: در گذشته مشتری برای خرید لباس، کیف، کفش و بسیاری از کالاها ناچار بود به بازار یا پاساژ مراجعه کند، اما امروز شرایط تغییر کرده است.
وی ادامه میدهد: بسیاری از مردم ابتدا در فضای مجازی و فروشگاههای اینترنتی جستوجو میکنند، قیمتها را مقایسه و سپس برای خرید تصمیمگیری میکنند. همین تغییر رفتار باعث شده بخشی از مشتریانی که در گذشته زمان بیشتری را در مراکز خرید سپری میکردند، دیگر مانند گذشته به مجتمعهای تجاری مراجعه نکنند.
به گفته این کاسب، فروشندگان امروز از یک سو با هزینههای سنگین اداره واحد تجاری مواجهاند و از سوی دیگر باید با فروشگاههای اینترنتی رقابت کنند؛ رقابتی که برای بسیاری از کسبه سنتی دشوارتر از گذشته شده است.
مشتریان میان مجتمعهای متعدد تقسیم شدند
یکی دیگر از کسبه فعال در حوزه کیف و کفش نیز افزایش تعداد مجتمعهای تجاری را عاملی برای تقسیم شدن مشتریان میداند.
وی میگوید: مشکل اینجاست که تعداد مراکز خرید افزایش پیدا کرده، اما تعداد مشتریان به همان نسبت بیشتر نشده است. همان تعداد مشتری که در گذشته به چند مرکز خرید مشخص مراجعه میکرد، امروز میان تعداد زیادی مجتمع تقسیم شده است.
این فعال بازار ادامه میدهد: در گذشته چند مرکز خرید اصلی در شیراز وجود داشت و مردم برای خرید بیشتر به همان نقاط مراجعه میکردند، اما امروز در بسیاری از مناطق شهر مجتمعهای جدید ساخته شده است.
وی اضافه میکند: همه این مراکز برای جذب مشتری با یکدیگر رقابت میکنند، اما همه آنها نتوانستهاند جایگاه مناسبی در ذهن شهروندان پیدا کنند.
به گفته او، برخی مجتمعها نیز نتوانستهاند فروشگاههای شاخص و برندهای شناختهشده را جذب کنند یا به دلیل موقعیت مکانی، دسترسی نامناسب و کمبود امکانات، مشتری ثابت داشته باشند.
وی تأکید میکند: اگر یک مجتمع فقط مجموعهای از مغازهها باشد و هیچ جذابیت دیگری برای خانوادهها ایجاد نکند، نمیتواند مشتری را برای مدت طولانی حفظ کند.
مجتمعهای تجاری بدون مطالعه بازار ساخته شدند
در کنار دیدگاه کسبه، کارشناسان حوزه ساختمان معتقدند بخشی از مشکلات امروز مجتمعهای تجاری به مرحله پیش از ساخت این پروژهها بازمیگردد؛ زمانی که مطالعات بازار، بررسی ظرفیت اقتصادی منطقه و نیازسنجی باید انجام شود.
عضو ارشد سازمان نظام مهندسی ساختمان و دبیر و عضو هیأت مدیره خانه صنعت، در گفتوگو با ایلنا درباره وضعیت واحدهای تجاری میگوید: ریشه بخشی از مشکلات امروز مجتمعهای تجاری به مرحله پیش از ساخت و نبود مطالعات دقیق درباره ظرفیت بازار بازمیگردد.
مرتضی سیفزاده با اشاره به اهمیت موضوع واحدهای تجاری در حوزه اصناف خاطرنشان میکند: در مجتمعهای چندمنظوره باید پیش از اجرا نکات متعددی مورد توجه قرار گیرد که یکی از مهمترین آنها بررسی نیاز جامعه به رشتههای خدماتی مختلف است؛ رشتههایی که اصناف وظیفه ارائه خدمات در آنها را بر عهده دارند.
سیفزاده میافزاید: متأسفانه به نظر میرسد در این زمینه مطالعات علمی و جامعی درباره میزان نیاز واقعی بازار انجام نشده است.
به گفته وی، نبود این مطالعات موجب شده در برخی حوزهها تعداد واحدهای تجاری بیش از نیاز واقعی بازار ایجاد شود؛ در نتیجه بخشی از واحدها بدون متقاضی باقی میمانند و صاحبان آنها برای فروش، اجاره یا بهرهبرداری با مشکل مواجه میشوند.
ساخت مجتمع تجاری بدون طرح توجیهی، ریسک سرمایهگذاری را بالا میبرد
عضو ارشد سازمان نظام مهندسی ساختمان، انتخاب مکان مناسب را یکی دیگر از عوامل تعیینکننده در موفقیت یا شکست مجتمعهای تجاری میداند و میگوید: پیش از احداث هر مجتمع تجاری باید طرح توجیهی فنی و اقتصادی تهیه شود و سرمایهگذار با شناخت کامل نسبت به شرایط منطقه وارد این حوزه شود.
وی تأکید میکند: ظرفیت منطقه، میزان تقاضا، دسترسیهای شهری، جمعیت هدف، شرایط اقتصادی و امکان جذب مشتری باید پیش از آغاز پروژه مورد بررسی قرار گیرد؛ چراکه انتخاب نادرست مکان میتواند آینده یک پروژه را تحت تأثیر قرار دهد.
سیفزاده معتقد است سرمایهگذاری تجاری بدون بررسی دقیق میتواند باعث شود پروژهای که با هدف ایجاد رونق اقتصادی ساخته شده، در نهایت با تعداد زیادی واحد کمرونق یا خالی مواجه شود.
مرکز خرید دیگر فقط محل خرید نیست
سیفزاده همچنین توجه به نیازها و سلیقه مشتریان را از عوامل مهم موفقیت مجتمعهای تجاری میداند و اظهار میکند: مجتمعهایی که در طراحی و بهرهبرداری خود به نیاز مشتری توجه کردهاند، معمولاً شرایط بهتری دارند.
وی ادامه میدهد: امروز مردم تنها برای خرید وارد یک مجتمع تجاری نمیشوند؛ بلکه انتظار دارند مجموعهای از خدمات و امکانات را در اختیار داشته باشند. به همین دلیل مجتمعهایی که بخشهایی مانند فضای بازی کودکان، امکانات سرگرمی، سالن غذاخوری، فودکورت، سینما، هایپرمارکت و خدمات رفاهی را در نظر گرفتهاند، معمولاً موفقتر عمل میکنند.
به گفته این فعال حوزه ساختمان، وجود چنین امکاناتی باعث میشود مردم زمان بیشتری در مجتمع حضور داشته باشند و همین حضور بیشتر میتواند مراجعه به واحدهای تجاری و رونق کسبوکارها را افزایش دهد.
وی طراحی معماری را نیز یکی دیگر از عوامل مؤثر بر موفقیت مجتمعها عنوان میکند و میگوید: طراحی داخلی، مسیرهای رفتوآمد و نحوه دسترسی مشتریان به بخشهای مختلف مجتمع اهمیت زیادی دارد.
سیفزاده اضافه میکند: اگر مسیرهای ارتباطی طولانی باشد یا مشتری برای رسیدن به بخشهای مختلف مجتمع مجبور به طی مسافتهای زیاد شود، احساس خستگی ایجاد میشود و این موضوع میتواند بر میزان استقبال از واحدهای تجاری اثر بگذارد.
وی با اشاره به شرایط اقتصادی کشور نیز اظهار میکند: شرایط اقتصادی تأثیر مستقیمی بر بازار واحدهای تجاری دارد و امروز خرید و فروش واحدهای تجاری و سرقفلی مانند گذشته به آسانی انجام نمیشود.
پایان دوران مجتمعهای صرفاً تجاری؟
در کنار کسبه و کارشناسان، برخی سازندگان پروژههای تجاری نیز معتقدند مدل سنتی ساخت مراکز خرید دیگر پاسخگوی شرایط امروز بازار نیست و مجتمعهای جدید برای موفقیت باید نگاه متفاوتی نسبت به گذشته داشته باشند.
احمدی، یکی از سازندگان پروژههای تجاری، با اشاره به تغییر شرایط بازار اظهار میکند: بسیاری از پروژههایی که امروز با مشکل مواجه هستند، چند سال قبل و بر اساس شرایط اقتصادی و اجتماعی همان دوره طراحی و اجرا شدهاند. در آن زمان تصور عمومی این بود که بازار مجتمعهای تجاری همچنان ظرفیت بالایی دارد و سرمایهگذاری در این حوزه میتواند بازدهی مناسبی داشته باشد.
وی ادامه میدهد: اما شرایط اقتصادی و الگوی رفتار مصرفکنندگان تغییر کرده است. افزایش هزینههای ساخت، کاهش قدرت خرید مردم، تغییر سبک خرید، گسترش فروش اینترنتی و افزایش تعداد مجتمعهای تجاری باعث شده مدل قدیمی ساخت مراکز خرید دیگر مانند گذشته کارایی نداشته باشد.
این سازنده پروژههای تجاری تأکید میکند: امروز دیگر ساخت چند طبقه واحد تجاری و تقسیم آن به تعداد زیادی مغازه، تضمینکننده موفقیت یک پروژه نیست. یک مجتمع تجاری برای جذب مشتری باید مجموعهای از عوامل را همزمان مورد توجه قرار دهد.
به گفته وی، مطالعات دقیق بازار، انتخاب موقعیت شهری مناسب، دسترسی آسان، تأمین پارکینگ، جذب برندهای معتبر، طراحی مناسب، ایجاد فضاهای تفریحی و خدماتی و توجه به نیاز خانوادهها از جمله عواملی است که میتواند یک مجتمع را از یک ساختمان تجاری معمولی به یک مقصد شهری تبدیل کند.
احمدی میافزاید: در بسیاری از کشورهای دنیا نیز مراکز خرید از شکل سنتی فاصله گرفته و به سمت مجموعههای چندمنظوره حرکت کردهاند؛ مجموعههایی که تنها محل خرید نیستند و ترکیبی از خرید، تفریح، غذا، خدمات و تعامل اجتماعی را ارائه میکنند.
وی معتقد است مجتمعهایی که فقط به فروش واحدهای تجاری وابسته باشند، در شرایط اقتصادی دشوار آسیبپذیرتر هستند، اما مجموعههایی که بتوانند تجربه حضور برای شهروندان ایجاد کنند، شانس بیشتری برای ماندگاری و موفقیت خواهند داشت.
مسئله فقط «واحد خالی» نیست
بررسی وضعیت مجتمعهای تجاری شیراز نشان میدهد خالی ماندن بخشی از واحدهای تجاری نتیجه یک عامل مشخص نیست، بلکه مجموعهای از عوامل اقتصادی، اجتماعی، مدیریتی و شهری در شکلگیری این وضعیت نقش داشتهاند.
کاهش قدرت خرید مردم، افزایش هزینههای فعالیت اقتصادی، تغییر سبک خرید و رشد فروش اینترنتی از یک سو، و افزایش تعداد مجتمعهای تجاری بدون توجه کافی به ظرفیت واقعی بازار، نبود مطالعات دقیق پیش از ساخت، انتخاب نامناسب برخی مکانها و ضعف در طراحی و ایجاد جذابیت برای مشتریان از سوی دیگر، باعث شده بخشی از این پروژهها نتوانند به اهداف اولیه خود دست پیدا کنند.
در واقع، مسئله امروز بازار تجاری شیراز صرفاً کمبود یا مازاد فضای تجاری نیست؛ مسئله اصلی، فاصله میان آنچه ساخته شده و آن چیزی است که شهروندان امروز میخواهند. مجتمع تجاری موفق دیگر صرفاً ساختمانی پر از مغازه نیست؛ باید بتواند مشتری را جذب کند، او را در مجموعه نگه دارد و برای حضور دوبارهاش دلیل ایجاد کند.
به نظر میرسد ادامه ساخت مجتمعهای تجاری بدون شناخت دقیق از ظرفیت بازار، نهتنها به رونق اقتصادی منجر نمیشود، بلکه میتواند سرمایههای بیشتری را در واحدهایی گرفتار کند که از ابتدا مشتری و تقاضای کافی برای آنها وجود نداشته است.
