هشدار رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نسبت به کاهش ساخت و ساز در کشور

در همین راستا و به‌منظور واکاوی دقیق ابعاد گوناگون این بحران، با غلامرضا رضایی کوچی رئیس کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی به گفت‌وگو نشستیم تا ضمن ارزیابی وضعیت بازار مسکن، موانع پیش‌روی فعالان این حوزه و اثرات  جنگ ۱۲ روزه اخیر بر صنعت ساخت‌وساز کشور، به بررسی راهکارهای عملی برای برون‌رفت از وضعیت موجود بپردازیم.

با ما همراه باشید:

توقف ساخت و ساز به دلیل مسئله ناترازی انرژی، تفکری خطرناک است

در حال حاضر زمزمه‌هایی مبنی بر توقف ساخت و ساز در تهران و کلان‌شهرها برای جلوگیری از بارگذاری جمعیتی شنیده می‌شود، لطفا ارزیابی خودتان را از این سیاستی که در حال تدوین است، بفرمایید.

بحث اصلی این است که مسکن باید متناسب با نیازهای جامعه در کشور ساخته شود. اینکه ما بخواهیم ساخت مسکن را به دلیل ناترازی انرژی متوقف کنیم، حرف اشتباهی است. رویکرد صحیح این است که مسکن را متناسب با امکانات موجود و ایجاد زیرساخت‌ها، و در جانمایی‌هایی که انرژی در دسترس باشد، احداث کنیم. در مورد تهران، نمی‌توان به سادگی اعلام کرد که ساخت‌وساز باید به صفر برسد، چرا که این شهر همچنان با نیازهای مسکن روبروست.

این تفکر که باید به دلیل مسئله ناترازی انرژی، ساخت مسکن را متوقف کنیم، تفکری خطرناک است. هیچ‌کس نمی‌تواند ساخت‌وساز در تهران را به طور کامل ممنوع کند؛ چرا که بخشی از بودجه شهرداری و هزینه‌های اداره شهر از محل همین ساخت‌وسازها تأمین می‌شود. با این حال، ساخت‌وسازها باید هدفمند و متناسب با نیازهای واقعی شهر باشند، نه اینکه روندی را ایجاد کنیم که منجر به خالی شدن شهرهای دیگر و تمرکز جمعیت در تهران شود. مسکن علاوه بر تأمین نیاز خانواده‌ها، عاملی برای رشد جمعیت، تسهیل ازدواج و تشویق فرزندآوری است. از سوی دیگر، محرک اصلی اقتصاد کشور به شمار می‌رود؛ شغل‌های زیاد و متنوعی با صنعت مسکن درگیرند. مسکن را می‌توان به عنوان محرک اقتصاد نام برد، منتها جانمایی آن باید صحیح باشد. یعنی باید در جایی مسکن بسازیم که آب داشته باشیم.

با تمرکز زدایی از تهران بخشی از مشکلات حل می‌شود

دولت هم یکی از دلایل مخالفت خود با بارگذاری جمعیت در تهران را مشکل آب عنوان کرده،  به همین دلیل به دنبال هدایت سازندگان و بخشی از جمعیت به سمت سواحل جنوب کشور است. به نظر شما چگونه می تواند این سیاست را اجرا کند؟ آیا مردم استقبال خواهند کرد؟

شاید در تهران بارگذاری جدید توجیهی نداشته باشد، اما می‌توانیم به شهرهایی که آب دارند و مشکل تأمین آب ندارند، روی بیاوریم. بنادر ما و نوار ساحلی کشور برای این کار مناسب است. ما بیش از پنج هزار کیلومتر نوار ساحلی داریم. باید در آن مناطق سرمایه‌گذاری کنیم. ساخت‌وساز باید در آنجا صورت پذیرد، نه اینکه تصور کنیم تمام امکانات را باید در یک نقطه متمرکز کنیم.

راهکار اصلی این موضوع هم، خارج کردن صنایع آب‌بَر از پایتخت و انتقال دستگاه‌ها و صنایعی که ضرورتاً نیازی به حضور در تهران ندارند، به مناطق دیگر، مانند نوار ساحلی است. علاوه بر این، اصلاح فرهنگ مصرف آب و مدیریت پرتی آب، امری حیاتی است. کسانی که بیش از الگوی مصرف تعیین‌شده آب مصرف می‌کنند، باید هزینه‌های اضافی را بپردازند. همچنین، شهرداری تهران به جای استفاده از آب چاه‌ها که قابلیت تزریق به شبکه آب شرب را دارند، باید استفاده از پساب را در اولویت قرار دهد. در صورت موفقیت در بازگرداندن پساب تهران به چرخه مصرف و اختصاص آن به صنعت و فضای سبز، بخش قابل توجهی از مشکلات آبی حل خواهد شد.

ریشه مشکلات تهران، در تمرکز بیش از حد امکانات رفاهی و خدماتی در این کلان شهراست که باعث مهاجرت گسترده از شهرستان‌ها به پایتخت شده است. با ادامه این روند، اوضاع بدتر خواهد شد. باید دانشگاه‌های برتر و خدمات رفاهی ممتاز تهران به استان‌های دیگر منتقل شوند. این تمرکزگرایی در ارائه بهترین‌ها، عامل اصلی تجمع میلیونی جمعیت در تهران است. با توزیع عادلانه امکانات و خدمات در سراسر کشور، تمایل به مهاجرت به تهران کاهش می‌یابد.

باید ساخت‌وسازها را در تهران به تدریج کاهش دهیم

آیا با سیاست کاهش ساخت و ساز در تهران و کلانشهرها، شاهد افزایش قیمت مسکن به دلیل کاهش عرضه نخواهیم بود؟

 باید ساخت‌وسازها را در تهران به تدریج کاهش دهیم و انگیزه مهاجرت مردم از شهرستان‌ها به تهران را کم کنیم. ما همواره بهترین‌ها را در تهران متمرکز کرده‌ایم. شما آمارها را استخراج کنید؛ بیش از دو میلیون دانشجو در تهران زندگی می‌کنند. برای چه این همه دانشگاه را در تهران متمرکز کرده‌اید؟ خب، دانشگاه‌ها را به شهرستان‌ها و به استان‌های دیگر منتقل کنید. آن‌ها را توزیع کنید. ما بهترین بیمارستان‌ها را در تهران ایجاد کرده‌ایم،  بسیاری از وزارتخانه‌ها اصلاً نیازی نیست در تهران مستقر باشند. بسیاری از صنایع که مصرف آب بالایی دارند نیز نیازی نیست که در تهران فعالیت کنند. شما سعی کنید که جایگزینی ایجاد کنید. یعنی، اگر این خدمات را در شهرستان‌ها ارائه دهیم، دو نتیجه مهم حاصل می‌شود: یکی اینکه انگیزه آمدن مردم از شهرستان‌ها به تهران کاهش پیدا می‌کند، و دوم اینکه صرفه‌جویی قابل توجهی در مصرف آب موجود صورت می‌گیرد.

بانک‌ها به تعهدات خود عمل نمی‌کنند

برخی معتقدند «سایه جنگ»  تصمیمات سازندگان و سرمایه‌گذاران را در بازار مسکن فلج کرده یعنی هم خریداران تمایلی به خرید ندارند و هم سازندگان پروژه‌های خود را متوقف کرده‌اند، ارزیابی شما از این وضعیت چیست؟

نمی‌توان عامل رکود را فقط جنگ دانست؛ اگرچه جنگ قطعاً اثراتی دارد، اما عوامل دیگری نیز مؤثرند. متاسفانه اکنون یک فضای روانی خاصی در کشور حاکم شده که به نظر من، بیش از اینکه شاهد آثار واقعی جنگ باشیم، این فضای روانی است که با آن مواجهیم. مرتبا هم به آن دامن می‌زنیم که «جنگ هست» و عده‌ای نیز سعی می‌کنند برای فرار از پاسخگویی و توجیه ناکارآمدی خود، این سایه جنگ را در کشور نگه دارند. در حالی که ما باید برنامه‌ریزی درستی در کشور انجام دهیم تا امورات مردم دچار مشکل نشود.

الان ما برای تولید مسکن می‌گوییم جانمایی. بله، درست است و جانمایی باید در مناطقی صورت بگیرد که هم انرژی کافی وجود داشته باشد و هم زمین مناسب در دسترس باشد. اما پرسش اساسی این است که مسئولیت تأمین مسکن با کدام دستگاه‌هاست؟ وزارت راه و شهرسازی باید زمین را تأمین کرده و به صورت رایگان در اختیار مردم قرار دهد. تصور کنید افرادی که در شرایط کنونی زندگی می‌کنند، در نقطه‌ای با دسترسی به آب، زمین رایگان مثلاً ۲۰۰ متر و وام ساخت مسکن که الان حدود ۶۵۰ میلیون تومان است به همراه پروانه ساختمانی در اختیارشان قرار بگیرد، مشخص است که این افراد مشتاقانه اقدام به ساخت‌وساز خواهند کرد. مشکل این است که برخی از این دستگاه‌ها  جنگ را بهانه کرده‌اند که وظیفه خودشان را انجام ندهند.  بانک‌ها به تعهداتشان در ارتباط با پرداخت تسهیلات مسکن عمل نمی‌کنند. اگر بانک‌ها نسبت به پرداخت این تسهیلات اقدام کنند، وضعیت به طور چشمگیری تغییر خواهد کرد. راهکار اساسی این است که دولت زمین را در اختیار مردم قرار دهد تا خودشان اقدام به ساخت‌وساز کنند، نه اینکه دولت مستقیماً وارد عرصه ساخت شود. در مناطقی که دسترسی به آب وجود دارد، با ارائه زمین و تسهیلات به مردم، شکل ساخت‌وساز متحول شده و عرضه و تقاضا به تعادل خواهد رسید.

ساخت خانه‌های ۶۰ متری را راهکاری مناسب در شرایط فعلی می‌دانم

با توجه به گرانی مسکن و تغییر سبک زندگی به سمت خانوارهای کوچک، و تغییر سن جمعیتی ایران به سمت سالمندی آیا ضرورتی برای توسعه آپارتمان‌ها و واحدهای کم متراژ به نظر شما وجود دارد؟

من در یک مقطعی خیلی مخالف خانه‌های ریزدانه بودم. البته  آن موقع گفتند سی متری که من موافق سی متری اصلاً نیستم، ولی می‌توانیم مثلاً واحدهایی بسازیم که حدوداً شصت متری باشند. من با واحد شصت متری، با توجه به گرانی خانه، موافق هستم. ما می‌توانیم یک خانه شصت متری بسازیم. حتی با طراحی خوب یک خانه دو اتاقه در این شصت متر بسازیم. مشکل امروز این است که تصور می شود خانه‌ها حتماً باید ۱۰۰ متر به بالا باشند. این در حالی است که بسیاری از افراد توانایی مالی خرید چنین واحدهایی را با قیمت‌های کنونی ندارند.

تاکید می‌کنم در حالی که من همچنان با واحدهای ۳۰ متری مخالفم، ساخت خانه‌های حدود ۶۰ متری را یک راهکار مناسب در شرایط فعلی می‌دانم. این رویکرد می‌تواند کمک به افرادی باشد که توان مالی کمتری دارند و با انتخاب متراژ پایین‌تر، شانس خانه‌دار شدن پیدا می‌کنند.

استفاده از تکنولوژی‌های نوین در ساخت‌وساز، قانون است

با وجود پیشرفت‌های جهانی در صنعت ساختمان و استفاده از تکنولوژی‌های نوین ساخت‌وساز که منجر به کاهش زمان، هزینه و افزایش کیفیت می‌شود، چرا ما هنوز نتوانسته‌ایم از این روش‌ها به درستی استفاد‌ه کنیم؟

استفاده از تکنولوژی‌های نوین در ساخت‌وساز، یک قانون و یک تکلیف است. در قانون برنامه و بودجه و حتی قانون جهش مسکن تأکید شده که فناوری‌های جدید باید در ساخت مسکن به کار گرفته شوند، به خصوص در بحث صرفه‌جویی در مصرف انرژی. بنابراین، از این نظر، خلأ قانونی نداریم. اتفاقا یکی از دلایل ناترازی انرژی این است که خانه‌ها را به شکل سنتی می‌سازیم. اگر بتوانیم از فناوری استفاده کنیم، هم دوام و ماندگاری خانه‌ها بیشتر می‌شود و هم سرعت ساخت بالاتر می‌رود. از طرفی دیگر، مقاومت در برابر زلزله و کاهش مصرف انرژی، فواید زیادی به همراه دارد. البته ممکن است هزینه‌ها در ابتدا کمی بیشتر از روش سنتی باشد، اما آثار و سود آن در طولانی‌مدت هم به نفع کشور است و هم به نفع مردم. دولت هم در این زمینه باید نظارت کرده و سیاست‌گذاری کند. البته کار اصلی با انبوه‌سازان، تولیدکنندگان و بخش خصوصی است و نقش دولت فقط نظارت بر این روند است.

خسارت رهاسازی بافت فرسوده به شکل فعلی بیشتر از دادن تراکم است

در خصوص ورود به عرصه ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران، تضاد آشکاری بین سیاست‌های شهرداری و دولت وجود دارد. شهرداری برای تشویق انبوه‌سازان برای ورود به پروژه‌های بازسازی بافت فرسوده، مشوق اصلی را «تراکم اضافه» در نظر گرفته اما، دولت به دلیل مشکل بارگذاری جمعیت، با دادن تراکم اضافه در این بافت‌ها مخالف است. به نظر می‌رسد این ناهماهنگی در سیاست‌گذاری‌ها می تواند منجر به سردرگمی سازندگان و فعالان این حوزه شده و به مانعی برای ورود سرمایه‌گذاران جدید به پروژه‌های احیای بافت فرسوده تبدیل شود. ارزیابی شما از این ناهماهنگی‌های موجود در عرصه سیاست‌گذاری چیست؟

قطعاً لازم است مرجع ناظر، به‌ویژه کمیسیون عمران، در این موضوع ورود کند. باور من این است که بافت فرسوده در شهرهای ما، به‌خصوص کلانشهرها، بیداد می‌کند و بازسازی آن امری ضروری است. برای این منظور با ارائه تراکم بیشتر و خدمات بهتر باید انگیزه‌ای برای مردم ایجاد کنیم. درست است که این اقدام ممکن است بار جمعیتی را افزایش ‌دهد، اما زیان ناشی از دادن تراکم در بافت فرسوده، به مراتب کمتر از رها کردن وضعیت به شکل فعلی است. تصور کنید، در میان خانه‌های مخروبه و آسیب‌پذیر، ارائه خدمات در زمان وقوع زلزله یا هر حادثه دیگری، فوق‌العاده دشوار خواهد بود. نمی‌گویم افزایش تراکم هزینه‌هایی برای کشور و شهر تهران ندارد، اما اینکه صرفاً به دلیل اسکان جمعیت بیشتر، کل بافت فرسوده را نادیده بگیریم، امکان‌پذیر نیست. ما باید در این مناطق جذابیت و محرکی ایجاد کنیم، امتیازی بدهیم تا مردم برای همکاری ترغیب شوند.

بارگذاری اصلی جمعیت مربوط به دانشگاه‌ها، پادگان‌ها، بیمارستان‌ها و مراکز خدمات رفاهی است که در تهران یا کلان‌شهرها مشغول به فعالیت هستند. کارخانه‌ها در تهران فعالند و بخش عمده‌ای از آب شهر را مصرف می‌کنند. شبکه‌های شهری فرسوده در تهران آب را هدر می‌دهند. اینجاست که باید جبران کنیم، نه اینکه تصور کنیم با افزایش اندک تراکم در بافت فرسوده، کل شهر با بحران مواجه می‌شود. این درصد ناچیز است و همانطور که گفتم، انرژی جای دیگری هدر می‌رود.

حداقل شش میلیون واحد مسکونی در کل کشور کم داریم

یکی از چالش‌های اصلی تصمیم‌گیری برای انبوه سازان و سیاست‌گذاران عدم دسترسی به آمار موجود در زمینه میزان عرضه و تقاضاست و بنا به برخی دلایل حدود یکسال است که این آمار منتشر نشده است. شما در کمیسیون آماری از میزان عرضه و تقاضا دارید؟

در حال حاضر، ما با کمبود حداقل شش میلیون واحد مسکونی در کل کشور روبرو هستیم. دلیل اینکه چرا نمی‌سازیم به این علت است که برای انبوه ساز درست سیاست‌گذاری نمی کنیم. کسانی که به دنبال خانه‌های لوکس هستند، مشکلی ندارند، اما جامعه هدف اصلی ما، همین شش میلیون خانوار فاقد مسکن هستند. افرادی که توان ساخت ندارند، می‌توانند با استفاده از وام، صاحب خانه شوند. اگر من به عنوان یک انبوه ساز، خانه‌ای ۱۰۰ متری را با قیمت هر متر مربع ۷۰ تا ۸۰ میلیون تومان بسازم، هزینه آن به ۷ تا ۸ میلیارد تومان می‌رسد که از توان این قشر خارج است.

راهکار این است که زمین را به صورت رایگان در اختیارشان قرار دهیم و ۶۵۰ میلیون تومان هم وام بدهیم در این صورت و با مقداری آورده شخصی و با حدود یک میلیارد تومان، فرد می‌تواند صاحب واحدی ۶۰ تا ۷۰ متری شود. یعنی با این طرح، فرد به جای پرداخت هفت تا هشت میلیارد تومان، تنها با یک میلیارد تومان صاحب خانه می‌شود. به این شکل می‌توانیم گرهی از مشکلات مسکن را باز کنیم.

آمار ساخت‌وساز مسکن نسبت به سال گذشته حدود 30 تا 40 درصد کاهش داشته است

ارزیابی شما از وضعیت فعلی بازار مسکن در حال حاضر چیست؟

متاسفانه آمار ساخت‌وساز مسکن نسبت به سال و ماه مشابه قبل حدود 30 تا 40 درصد کاهش داشته است. این کاهش ناشی از چند عامل مهم است از یک طرف، فضای روانی ناشی از اخبار جنگ و از طرف دیگر عدم همکاری مناسب بانک‌ها، گرانی سرسام‌آور مصالح، هزینه‌های بالای خدمات از قبیل عوارض پروانه ساختمانی شهرداری‌ها، بیمه، هزینه‌های آب، برق، گاز و خرید انشعابات و ناتوانی مالی بسیاری از مردم برای خرید خانه، همه این عوامل به یکدیگر پیوسته‌اند و به طور چشمگیری قیمت تمام‌شده مسکن را افزایش داده‌اند که این مساله به رکود فعلی در بخش ساخت‌وساز کشور منجر شده‌ است.

این چالش‌ها حتی بر رشد جمعیت نیز تأثیر گذاشته‌ است. میزان زادوولد با کاهش محسوسی روبرو شده که یکی از دلایل احتمالی آن عدم دسترسی به مسکن مناسب است. فقدان سرپناه مناسب، افراد را از ازدواج و فرزندآوری بازمی‌دارد. این مسائل جدی، تقاضا برای مسکن را تحت‌الشعاع قرار می‌دهند؛ به این معنا که با کاهش آمار ازدواج و فرزندآوری، تقاضا نیز متناسباً کاهش می‌یابد. از نظر من هر ایرانی که ازدواج می‌کند، باید صاحب یک خانه شود. حق هر ایرانی است که یک خانه داشته باشد و ما با سیاست‌گذاری صحیح، می‌توانیم این شرایط را بهبود دهیم . برای این کار ضروری است که مبلغ تسهیلات فعلی که650 میلیون تومان است، افزایش یابد و هزینه‌های مربوط به آب، برق و گاز که در قالب حق انشعابات از مردم دریافت می‌شود، مورد بازنگری قرار گیرد. کشور ما در تولید مصالح ساختمانی خودکفا است و از منابع کافی زمین و انرژی  برخوردار است. با این حال، باید پذیرفت که شهرهایی مانند تهران و مشهد با بحران‌هایی مواجه هستند و ظرفیتشان تقریباً تکمیل شده است. البته منظورم عدم ساخت‌وساز مطلق نیست، اما برای حفظ جمعیت موجود و دستیابی به رشد معقول، باید تغییراتی در شرایط این شهرها ایجاد کنیم.

ساخت بیش از هفتاد هزار پروژه عمرانی، وابسته به بودجه دولت است

بدنه دولت با بخش خصوصی رابطه مطلوبی ندارد

به نظر شما چرا دولت به اندازه کافی از بخش خصوصی حمایت نمی‌کند؟

در این کشور، شرایط برای فعالیت‌های اقتصادی مهیاست، اما متأسفانه حمایت‌های لازم صورت نمی‌گیرد؛ به عبارتی، سرمایه‌ها از کشور خارج می‌شوند، زیرا ما اساساً بخش خصوصی را، نه تنها در حوزه ساختمان‌سازی بلکه در تمامی بخش‌ها، باور نکرده‌ایم. از نظر من، مقصر اصلی در این زمینه، دستگاه‌های دولتی هستند و این موضوع به یک دولت خاص محدود نمی‌شود. به طور مشخص، مدیران دولتی، نه شخص رئیس جمهور، عامل این وضعیت هستند. بدنه دولت به هیچ وجه با بخش خصوصی رابطه مطلوبی ندارد. دلیل این امر آن است که بخش خصوصی را رقیب خود می داند و  این ذهنیت وجود دارد که با بها دادن به بخش خصوصی، «امضاهای طلایی» و اختیارات از مدیران سلب خواهد شد.

مدیران دولتی حاضر نیستند اختیارات خود را به بخش خصوصی واگذار کنند و اجازه رشد و توسعه به آن‌ها را نمی‌دهند. موانع متعددی ایجاد کرده‌ایم، انگیزه لازم را فراهم نساخته‌ایم و اعتمادسازی نکرده‌ایم؛ همین امر موجب فرار سرمایه‌ها از کشور می‌شود. چرا باید امروز بیش از هفتاد هزار پروژه عمرانی تماماً وابسته به بودجه دولت باشند؟ دولت با بودجه‌ای که دارد، توان پاسخگویی به این حجم از پروژه‌ها را ندارد. این وضعیت نتیجه راندن بخش خصوصی و عدم ایجاد فرصت برای آنها است.

راهکار این معضل هم، همکاری همه جانبه دستگاه قضایی، نهادهای امنیتی، مجلس و دولت است. بخش خصوصی سرمایه حقیقی کشور محسوب می‌شود. مقام معظم رهبری نیز بر این موضوع تأکید فراوان دارند وقتی نام سال‌ها را به حمایت از تولید ملی اختصاص می‌دهند این یعنی حمایت از تولید توسط بخش خصوصی. باید به بخش خصوصی اجازه تولید و فعالیت داده شود و از آن حمایت کنیم. اما متأسفانه، دستگاه‌های دولتی به هیچ وجه اجازه این امر را نمی‌دهند.

دولت قرارگاه تولید مسکن تشکیل دهد

با توجه به آنچه که گفتید چه باید کرد؟

در حوزه مسکن، ضروری است که درک و فهم درستی از این مقوله حیاتی داشته باشیم. متأسفانه، در این بخش اولویت‌بندی صحیحی صورت نمی‌گیرد و از تأثیرات عمیق آن بر زندگی مردم و اقتصاد کشور، آگاهی کافی وجود ندارد؛ هر کس از منظر خودش به این موضوع نگاه می‌کند.

ما با کسری شش میلیون واحد مسکونی مواجهیم، دولت می‌تواند با سیاست‌گذاری‌های مناسب و تشکیل قرارگاه تولید مسکن، بخش خصوصی و انبوه سازان را به ساخت‌وساز تشویق کند اما فرماندهی این قرارگاه باید به عهده دولت باشد. مدل پیشنهادی ما همچنان، اختصاص زمین رایگان و اعطای تسهیلات به مردم است تا خودشان اقدام به ساخت کنند یا اینکه انبوه سازان برایشان بسازند.

این مهم مستلزم فهم مشترک و درک صحیح از جایگاه مسکن در توسعه کشور است. تمامی اجزای دولت باید در این موضوع ورود کنند؛ چرا که مسکن تنها به یک وزارتخانه محدود نمی‌شود. همکاری وزرای مربوطه برای تأمین مصالح، گاز، آب و ورود بانک مرکزی برای تأمین مالی، امری حیاتی است. به عبارت دیگر، نیاز به همدلی و اراده‌ای قاطع در دولت است تا بتوانیم به تولید مسکن مورد نیاز کشور دست یابیم. در غیر این صورت، مسکن همچنان به کالایی لوکس تبدیل خواهد شد و بسیاری از خانواده‌ها تنها در رویاهای خود می‌توانند صاحبخانه شوند.

منبع: فصلنامه افق صبا