زمان خداحافظی با مشاوران املاک

در سال‌های اخیر، فناوری و الکترونیکی شدن در تمامی فرایند کار‌های انسان نفوذ کرده است. با گسترش زیرساخت‌های فناوری اطلاعات و حرکت دولت‌ها و بخش خصوصی به سوی تحول دیجیتال، بازار معاملات املاک نیز دستخوش تغییرات بنیادینی شده است. برخی کارشناسان بر این باورند ورود سامانه‌های هوشمند به عرصه خدمات ملکی، آغازگر عصری تازه در مدیریت و اجرای فرایند‌های مرتبط با خرید، فروش، اجاره و تنظیم قرارداد‌های الکترونیکی املاک است. گرچه بازار املاک ایران همچنان با چالش‌هایی چون تورم اجاره مسکن و نوسانات شدید قیمتی مواجه است، اما به طور کلی ورود سامانه‌های هوشمند ملکی گامی مؤثر در مسیر شفافیت، سرعت و توانمندسازی کاربران در تصمیم‌گیری اقتصادی محسوب می‌شود. یکی دیگر از اتفاقات قابل تأمل سال‌های اخیر، عقب‌نشینی یکی از مشاغل سنتی در بازار املاک یعنی فضای کاری مشاوران املاک است که بخشی از آن با توسعه فضای دیجیتال در مسیر افول قرار گرفته است، موضوعی‌ که موجب نارضایتی شاغلان این صنف شده تا جایی که چندی پیش اتحادیه مشاوران املاک تهران برای افزایش درآمد اعضای خود، پیشنهاد افزایش حدود 2 برابری تعرفه حق کمیسیون معاملات ساخت، مسکن و اجاره را به اداره کل صنعت، معدن و تجارت تهران ارسال کرده است.

خانه‌نشینی تورم در بازار مسکن

بازار مسکن همچنان درگیر رکود تورمی شدیدی است که از پاییز سال گذشته آغاز شده و تاکنون ادامه دارد. ثبات نسبی قیمت‌ها که از بهمن ۱۴۰۳ تاکنون حفظ شده، نشانگر کاهش شدید تحرک در این بازار است. در همین حال، تازه‌ترین گزارش‌های مرکز آمار از تداوم روند کاهشی تورم سالانه حکایت دارد، موضوعی که بیانگر کاهش جذابیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن به دلیل‌ تورم حاکم بر این بازار است. افزون بر این، نگرانی‌ها از تداوم یا تشدید تنش‌های سیاسی و تحولات بین‌المللی، موجب رشد انتظارات تورمی در میان فعالان اقتصادی شده است. در نتیجه، بخش عمده‌ای از نقدینگی به جای ورود به بازار‌های با ریسک بالا مانند مسکن، به سمت بازار‌هایی با نقدشوندگی بالا و امنیت بیشتر نظیر طلا و ارز سوق یافته است. طبق گزارش مرکز آمار ایران، در تیرماه ۱۴۰۴ نرخ تورم سالانه در بخش مسکن (اجاره‌بهای مسکن) به 38.4 درصد رسیده و تورم نقطه‌به‌نقطه نیز 35.6 درصد اعلام شده است. همچنین، نرخ تورم ماهانه مسکن در همین بازه زمانی ۲ درصد گزارش شده است؛ ارقامی که در کنار افت معاملات، تأییدی بر ادامه رکود حاکم بر بازار املاک است. مرکز آمار ایران در خردادماه امسال، نرخ تورم سالانه مسکن را ۳۹ درصد اعلام کرده بود همچنین تورم نقطه به نقطه و ماهانه مسکن در خرداد ۱۴۰۴ به ترتیب 36.8 درصد و ۲.۲ درصد بود و شاخص اجاره‌بهای مسکن در ماه گذشته 325.5 بود که در خرداد امسال شاخص اجاره در خردادماه امسال 319.2 اعلام شده بود.

ثبت روزانه 400 قرارداد رایگان مسکن در سامانۀ «خودنویس»

طی سال‌های اخیر در نتیجه تغییر و تحولات در بازار مسکن و ازجمله الکترونیکی شدن قرارداد‌ها، یکی از مهم‌ترین اتفاقات، محدودتر شدن فضای شغلی و درآمد یکی از مشاغل سنتی حوزه املاک یعنی مشاوران املاک بوده است.

بر اساس آمار‌های وزارت راه و شهرسازی و طبق آخرین آماری که در سامانه خودنویس منتشر شده، تا روز 11 مرداد سال جاری، تقریباً 124هزار و 867 قرارداد فروش ملک به صورت آنلاین در این سامانه ثبت شده است. به طور میانگین، تخمین‌ زده می‌شود روزانه بین 400 تا 500 قرارداد فروش در این سامانه ثبت می‌شود. افزون بر این تعداد قرارداد‌های اجاره ثبت‌شده در سامانه خودنویس از ابتدای فعالیت سامانه تا روز گذشته معادل 2 میلیون و 468 هزار و 859 فقره می‌باشد که نسبت به تعداد قرارداد‌های اجاره در سه روز گذشته 1000 عدد بیشتر شده است و می‌توان تخمین زد روزانه 350 قرارداد اجاره در سامانه خودنویس منعقد می‌شود.

زمان خداحافظی با مشاوران املاک فرارسیده؟

با گسترش سامانه‌های هوشمند و استارتاپ‌های فعال در حوزه املاک، فضای سنتی کسب‌وکار مشاوران املاک در حال دگرگونی گسترده‌ای است. این در حالی است که بازار مسکن هم‌زمان یکی از عمیق‌ترین دوره‌های رکودی خود را تجربه می‌کند. ترکیب این دو عامل، چشم‌انداز اشتغال در حوزه مشاوره املاک را با چالش‌های جدی مواجه کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد از زمان راه‌اندازی سامانه‌های ثبت هوشمند قراردادهای ملکی، سهم فعالیت مشاوران املاک در معاملات رسمی به‌صورت محسوسی کاهش یافته است. الکترونیکی‌شدن فرایند ثبت قرارداد و حرکت به‌سوی ثبت رایگان قراردادها، موجب کمرنگ‌شدن نقش مشاوران املاک سنتی شده و عملاً بسیاری از فعالیت‌های آن‌ها را به حاشیه رانده است. در کنار این تحولات در الکترونیکی‌کردن سامانه‌های معاملات ملکی، رکود سنگین بازار نیز فشار مضاعفی بر فعالان این حوزه وارد کرده است. کاهش تقاضای مصرفی، افت معاملات و ثبات نسبی قیمت‌ها باعث شده درآمد مشاوران به‌شدت کاهش یابد. کاهش معاملات در املاک تا جایی بوده که اخیراً این صنف طی نامه‌ای به وزارت صمت، خواستار افزایش دو برابری نرخ کمیسیون خود شده است.

کارشناسان بر این باورند که این کاهش درآمد از دو مسیر اصلی حاصل شده است: کاهش حجم معاملات در اثر رکود بازار مسکن و حذف یا تضعیف نقش مشاوران از طریق جایگزینی با سامانه‌های دیجیتال. اما نکته قابل‌تأمل اینجاست که مقاومت تاریخی بازار املاک ایران در برابر دیجیتالی‌شدن، در حال شکسته‌شدن است. با این حال، این تحولات کافی نیست؛ چرا‌که این شغل نیز در حال از بین رفتن است. پلتفرم‌های هوشمند که در ابتدا بیشتر نقش اطلاع‌رسانی داشتند، اکنون به ارائه‌دهندگان کامل خدمات تبدیل شده‌اند و در بسیاری موارد، مسیر معامله را بدون نیاز به بنگاه‌های سنتی پیش می‌برند. در چنین شرایطی بود که در روزهای گذشته برخی مشاوران املاک اقدام به مکاتبه برای افزایش دو برابری نرخ کمیسیون کرده‌اند تا بخشی از فشارهای اقتصادی را جبران کنند؛ اما این اقدامات تاکنون نتیجه‌ای نداشته است. به نظر می‌رسد گرچه فعلاً نمی‌توان از حذف مشاوران املاک از فرآیند واسطه‌گری معاملات سخن گفت، اما پرواضح است که نقش سنتی مشاوران در اکوسیستم جدید در حال تغییر است و تنها فعالان مولد (سازندگان و توسعه‌دهندگان مسکن) می‌توانند در فضای جدید باقی بمانند.

درآمد مشاوران املاک کاهش یافته است

مسعود نجفی، دبیر اتحادیه مشاوران املاک، درباره اثرات هوشمندسازی معاملات املاک گفت: «مشکل اصلی اینجاست که با وجود هوشمندسازی معاملات مسکن، این سامانه‌ها عملاً درآمد مشاوران را کاهش داده‌اند؛ چرا‌که باوجود راه‌اندازی و آمادگی برای فعالیت، زیرساخت‌های مالیاتی، الکترونیکی و آماری چندان آماده نیستند.» دبیر اتحادیه مشاوران املاک با اشاره به اینکه سامانه «خودنویس» عملاً تغییر محسوسی در وضعیت بازار ایجاد نکرده اما باعث آسیب اقتصادی به صنف مشاوران املاک شده، گفت: «سایت و اپلیکیشن به‌خودی‌خود نمی‌توانند تأثیر محسوسی در معاملات بازار و رکود حاکم بر بازار مسکن داشته باشند. اما درآمد مشاوران املاک به‌شدت افت کرده است؛ چرا‌که بخشی از فرایندهای سنتی از بنگاه‌ها خارج شده، ولی همچنان مالیات‌ها و هزینه‌های جاری پابرجاست. امیدواریم سازمان امور مالیاتی این کاهش درآمد را لحاظ کند.»