معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت:
دستگاه‌های اجرایی بدون ثبت ادعای مالکیت و دریافت شناسه یکتا حق تغییر در بهره‌برداری از املاک را ندارند/ قرار نیست وزارت اقتصاد تا پایان مهلت دوساله دستگاه‌ها منتظر بماند
معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تشریح تکالیف دستگاه‌های اجرایی در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: دستگاه‌هایی که ادعای مالکیت املاک خود را در سامانه ثبت نکرده و شناسه یکتا دریافت نکرده باشند، اجازه هیچ‌گونه تغییر در بهره‌برداری یا اقدام بعدی درباره آن املاک را نخواهند داشت.
به گزارش خبرنگار ایلنا، صفدر کشاورز، معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در هفتاد و پنجمین شورای هماهنگی امور حقوقی دستگاه‌های اجرایی، با تشریح اهداف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول گفت: این قانون پنج هدف اصلی را دنبال می‌کند که ساماندهی نقل‌وانتقالات عادی، ساماندهی فعالیت مشاوران املاک، تسهیل تنظیم اسناد، رفع موانع صدور اسناد مالکیت و تعیین تکلیف املاک فاقد سند از جمله این اهداف است.
وی اظهار کرد: یکی از معضلات اصلی کشور در حوزه املاک، نقل‌وانتقالات عادی بود. بر همین اساس، مقرر شد یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰ که با عنوان‌های سامانه ثبت، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی و سامانه ثبت ادعا نیز شناخته می‌شود، هرگونه نقل‌وانتقال اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی و در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد.
کشاورز افزود: چنانچه این نقل‌وانتقالات به ثبت نرسد و اختلافی در این زمینه ایجاد شود، اختلاف مربوطه در مراجع قضایی قابل استماع نخواهد بود. این موضوع یکی از مهم‌ترین اهداف قانون است که در ماده یک آن تعریف و تبیین شده است.
معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، ساماندهی مشاوران املاک را دومین هدف این قانون دانست و گفت: همه می‌دانیم که مبدأ شروع نقل‌وانتقالات عادی در کشور، مشاوران املاک هستند. در ماده ۳ این قانون پیش‌بینی شده است اسناد مالکیتی که از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون، یعنی سوم تیرماه ۱۴۰۳، صادر می‌شوند، نقل‌وانتقال آن‌ها باید به‌صورت رسمی انجام شود.
وی ادامه داد: در ماده یک، حکم کلی درباره نقل‌وانتقالات پیش‌بینی شده، اما تبصره ۴ این ماده به اسنادی اختصاص دارد که از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون صادر می‌شوند. رنگ این اسناد نیز به سبز تغییر کرده است. بر اساس قانون، مشاوران املاک از زمان لازم‌الاجرا شدن آن، دیگر حق تنظیم قرارداد عادی درباره این‌گونه اسناد را ندارند.
کشاورز توضیح داد: در صورت مراجعه دارندگان این اسناد به مشاوران املاک، آن‌ها موظف‌اند پیش‌نویس توافق میان خریدار و فروشنده را در سامانه وارد کنند و طرفین را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند.
وی با اشاره به اینکه تسهیل تنظیم اسناد، سومین هدف قانون است، گفت: در ماده ۳، استفاده از پلتفرم‌ها پیش‌بینی شده است تا امکان تنظیم قرارداد بدون مراجعه به مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی نیز فراهم شود.
معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، رفع موانع و تسهیل در صدور اسناد را چهارمین هدف قانون عنوان کرد و افزود: همه، به‌ویژه در حوزه اراضی کشاورزی، با این مشکل مواجه بودیم که اراضی کمتر از حد نصاب، امکان صدور سند شش‌دانگ نداشتند. همچنین در حوزه آپارتمان‌ها، تا زمانی که پایان‌کار صادر نمی‌شد، امکان تفکیک و صدور سند مالکیت برای قطعات وجود نداشت.
وی اظهار کرد: در این قانون، تبصره ۶ و تبصره ۹ ماده ۱۰ برای رفع این مشکلات پیش‌بینی شده‌اند. اکنون امکان صدور سند برای اراضی کشاورزی با هر مساحتی، به شرط آنکه تا زمان ابلاغ قانون، متقاضی مالک قطعات مجاور نباشد، با قید کاربری کشاورزی فراهم شده است.
کشاورز ادامه داد: همچنین در تبصره ۶ ماده ۱۰ مقرر شده است در مواردی که پایان‌کار صادر نشده، شهرداری‌ها می‌توانند به درخواست یکی از خریداران و با تعیین قدرالسهم او از مفروزات و مشاعات، میزان بدهی مربوط را دریافت و پایان‌کار ساختمان را صادر کنند؛ به‌نحوی که صدور سند صرفاً برای همان قطعه امکان‌پذیر باشد. این مسیر اکنون فراهم شده و آیین‌نامه مربوط نیز در مهرماه سال گذشته تصویب و ابلاغ شده است.
وی پنجمین هدف قانون را تعیین تکلیف نقل‌وانتقالات و املاکی دانست که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده‌اند و تاکنون فاقد سند رسمی هستند.
معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در ادامه، با اشاره به اهمیت دو ماده از این قانون برای آشنایی با سازوکار اجرایی آن گفت: اگر افراد به این دو ماده توجه داشته باشند، می‌توانند بخش عمده‌ای از قانون را بشناسند؛ چراکه سایر تکالیف عمدتاً مربوط به دستگاه‌هاست و ارتباط مستقیمی با مردم و دارندگان املاک ندارد.
کشاورز با اشاره به ماده یک قانون اظهار کرد: بر اساس این ماده، ساماندهی نقل‌وانتقالات به شکلی که توضیح داده شد، انجام می‌شود. بنابراین، باید بدانیم یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده ۱۰، همه نقل‌وانتقالات اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی انجام شود.
وی افزود: البته یک استثنا در تبصره ۴ ماده یک وجود دارد و آن مربوط به اسنادی است که از زمان لازم‌الاجرا شدن قانون صادر می‌شوند. نقل‌وانتقال این اسناد باید از همان زمان به‌صورت رسمی انجام شود و مشمول انتظار برای گذشت یک سال از راه‌اندازی سامانه نخواهد بود.
کشاورز با اشاره به ماده ۱۰ قانون گفت: این ماده برای ساماندهی املاک فاقد سند و نقل‌وانتقالات عادی‌ای پیش‌بینی شده است که پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده‌اند و همچنان تعیین تکلیف نشده‌اند. بر این اساس، دارندگان این‌گونه املاک پس از راه‌اندازی سامانه موظف‌اند ظرف دو سال ادعای خود را در سامانه بارگذاری کنند و برای انجام اقدامات قانونی اقدام کنند.
وی در ادامه به مسیرهای پیش‌بینی‌شده برای تعیین تکلیف این املاک اشاره کرد و گفت: متقاضیان می‌توانند برای دریافت سند مالکیت به اداره ثبت اسناد مراجعه کنند یا برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی بروند. همچنین در مواردی که ملک مشمول این مسیرها نباشد، باید از طریق مقررات قانونی مربوط، از جمله قانون تعیین تکلیف، برای تعیین وضعیت آن اقدام شود.
کشاورز در ادامه با اشاره به مسیرهای تعیین تکلیف املاک فاقد سند گفت: در برخی موارد، متقاضی باید در چارچوب قانون مربوط ثبت‌نام کند تا به درخواست او رسیدگی و سند صادر شود. در مواردی نیز که ملک در محدوده روستا قرار دارد و مشمول قوانین و مقررات مربوط به بنیاد مسکن است، موضوع از طریق همان مسیر پیگیری می‌شود. همچنین در مواردی که عرصه متعلق به شخص دیگری است، موضوع مالکیت اعیان باید مورد توجه قرار گیرد.
وی در ادامه با اشاره به موضوع جلسه و تکالیف دستگاه‌های اجرایی در اجرای تبصره ۸ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اظهار کرد: این تبصره به‌صراحت دستگاه‌های اجرایی را مکلف کرده است که پس از راه‌اندازی سامانه، ادعاهای مربوط به املاک خود را ثبت کنند. این تکلیف صرفاً مربوط به املاک فاقد سند نیست، بلکه املاکی را نیز که دارای اسناد مالکیت دفترچه‌ای هستند و باید به سند حدنگار تبدیل شوند، دربرمی‌گیرد.
معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: هر ملکی که قرار است سند مالکیت آن به نام دولت جمهوری اسلامی ایران صادر شود، مشمول این حکم است. بنابراین، دستگاه‌های اجرایی باید هم درباره املاک فاقد سند و هم درباره املاک دارای اسناد دفترچه‌ای که نیازمند تبدیل به سند حدنگار هستند، ادعای خود را ثبت کنند.
کشاورز درباره نحوه ثبت ادعای دستگاه‌های اجرایی گفت: با توجه به اینکه وزارت امور اقتصادی و دارایی پیش‌تر و در چارچوب برنامه هفتم توسعه، مکلف به ایجاد سامانه‌ای برای شناسایی املاک دولت با عنوان «سادانوین» شده بود، مقرر شد دستگاه‌ها برای ثبت ادعاهای خود دوباره در سامانه‌های مختلف ثبت‌نام نکنند و این اقدام را صرفاً از طریق سامانه سادانوین انجام دهند.
وی ادامه داد: دستگاه‌های اجرایی ادعا و درخواست خود را با همان قالبی که برای سامانه موضوع ماده ۱۰ پیش‌بینی شده است، در سامانه سادانوین ثبت می‌کنند. پس از تکمیل ثبت ادعا، اطلاعات از طریق ارتباط برخط میان این سامانه و سامانه ثبت، به سامانه ثبت ادعا منتقل می‌شود و برای دستگاهی که ادعای خود را ثبت کرده است، شناسه یکتا صادر خواهد شد.
کشاورز با تأکید بر اهمیت دریافت شناسه یکتا گفت: پس از صدور این شناسه، دستگاه اجرایی برای هرگونه اقدام درباره ملک باید آن را در اختیار داشته باشد. مطابق تبصره ۸ ماده ۱۰، چنانچه دستگاه اجرایی ملکی داشته باشد، اما ادعای خود را ثبت نکرده و شناسه یکتا برای آن صادر نشده باشد، انجام هرگونه تغییر در بهره‌برداری یا اقدام بعدی درباره آن ملک ممنوع خواهد بود.
وی با بیان اینکه دستگاه‌های اجرایی نیز مانند اشخاص برای انجام تکالیف خود مهلت دوساله دارند، درباره وضعیت راه‌اندازی سامانه توضیح داد: سامانه از آذرماه سال گذشته به‌صورت آزمایشی راه‌اندازی شد و از همان زمان، از جمله آقای دکتر رحیمی، وزیر دادگستری، به دستگاه‌ها اعلام کردند که سامانه برای ثبت ادعاهای آن‌ها در دسترس است و باید املاک خود را در آن ثبت کنند.
معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور افزود: در آن مقطع تأکید شد دستگاه‌های اجرایی زودتر از مردم ادعاهای خود را بارگذاری کنند تا اشخاص دیگر پیش از آن‌ها نسبت به این املاک ادعایی مطرح نکنند. بنابراین، اگرچه راه‌اندازی رسمی سامانه برای عموم هنوز اعلام نشده است، دستگاه‌ها نباید منتظر اعلام رسمی بمانند و باید از فرصت فراهم‌شده در مرحله آزمایشی استفاده کنند.
کشاورز در پاسخ به این پرسش که در صورت ثبت نکردن ادعای یک دستگاه اجرایی چه اتفاقی رخ می‌دهد، گفت: علاوه بر مسئولیت‌ها و مجازات‌های انتظامی که برای مدیران متخلف پیش‌بینی شده است، وزارت امور اقتصادی و دارایی نیز می‌تواند رأساً ادعای مربوط به ملک را به نام خود ثبت کند و برای دریافت سند اقدام کند؛ بنابراین، قرار نیست این وزارتخانه تا پایان مهلت دوساله دستگاه اجرایی منتظر بماند.
وی همچنین درباره وضعیت املاکی که از سوی یک دستگاه به دستگاه دیگری واگذار شده‌اند، اما هنوز سند مالکیت آن‌ها به نام دستگاه بهره‌بردار صادر نشده است، اظهار کرد: تا زمانی که سند مالکیت به نام دستگاه بهره‌بردار صادر نشده، دستگاه واگذارکننده باید ادعای مربوط به ملک را به نام خود ثبت کند. برای مثال، اگر زمینی از سوی وزارت جهاد کشاورزی به دستگاه دیگری واگذار شده، اما هنوز سند مالکیت آن به نام دستگاه دریافت‌کننده صادر نشده باشد، تکلیف ثبت ادعا همچنان بر عهده دستگاه واگذارکننده است. این موضوع درباره املاک واگذارشده از سوی وزارت راه و شهرسازی یا سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری نیز صدق می‌کند.
کشاورز یکی دیگر از مسائل مهم دستگاه‌های اجرایی در اجرای این تکلیف را تهیه نقشه املاک عنوان کرد و گفت: یکی از مهم‌ترین مشکلات پیش روی دستگاه‌ها این است که نقشه املاک را چگونه و با چه میزان اعتبار تهیه کنند.
وی افزود: سازمان ثبت این موضوع را در جلسه‌ای که با حضور آقای دکتر عارف و حاج‌آقای خلیلی برگزار شد، مطرح کرد و آمادگی خود را برای به‌کارگیری پیمانکار و کمک به تهیه نقشه املاک دستگاه‌های اجرایی اعلام کرد.
کشاورز در ادامه با اشاره به موضوع تهیه نقشه املاک دستگاه‌های اجرایی گفت: سازمان ثبت آمادگی داشت پیمانکارانی را به کار بگیرد تا دستگاه‌های اجرایی صرفاً املاک خود را معرفی کنند و نقشه آن‌ها توسط این پیمانکاران ترسیم شود.
وی افزود: با این حال، در جلسات شورای راهبری، آقای انصاری و آقای اکرمی تأکید داشتند که خود دستگاه‌های اجرایی این کار را انجام دهند و اعتبار مورد نیاز به‌صورت یکجا در اختیار سازمان ثبت قرار نگیرد. بر این اساس، مقرر شد دستگاه‌ها اعتبار مورد نیاز را از محل بودجه خود پیگیری کنند؛ چراکه این هزینه در ردیف هزینه‌های جزئی قرار می‌گیرد و رقم قابل‌توجهی نیست. بنابراین، دستگاه‌ها باید خودشان برای تهیه نقشه اقدام و آن را برای استفاده و ثبت ارسال کنند.
معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ادامه داد: البته اگر آقای دکتر تصمیم دیگری در این زمینه اتخاذ کنند، سازمان ثبت مشکلی ندارد، اما در آخرین جلسه، تأکید آقای دکتر اکرمی این بود که کار به همین ترتیب پیش برود.
