کارشناس ارشد حوزه مسکن پاسخ داد؛
چگونه می‌توان اعتماد را به بازار پیش‌فروش مسکن بازگرداند؟+ فیلم
در شرایطی که تأمین مالی به یکی از مهم‌ترین چالش‌های صنعت ساختمان تبدیل شده، پیش‌فروش واحدهای مسکونی بار دیگر به عنوان یکی از راهکارهای جذب سرمایه مورد توجه قرار گرفته است. کارشناسان معتقدند اگر این شیوه با سازوکارهای نظارتی و شفاف همراه باشد، می‌تواند هم ریسک خریداران را کاهش دهد و هم منابع مالی مورد نیاز پروژه‌های ساختمانی را تأمین کند.
به گزارش ایلنا، رسول قربان‌نژاد، کارشناس ارشد حوزه مسکن، با اشاره به ظرفیت پیش‌فروش برای جذب سرمایه‌های خرد و تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی گفت: پیش‌فروش مسکن می‌تواند برای خانوارها جذاب باشد، زیرا این امکان را فراهم می‌کند که با پرداخت منابع مالی در مراحل ابتدایی پروژه، در بلندمدت از افزایش ارزش ملک منتفع شوند. به‌ویژه در شرایط تورمی اقتصاد ایران، استفاده از ابزارهای متنوع برای جذب سرمایه به بخش مسکن اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
وی افزود: پیش‌فروش یکی از ابزارهای متداول برای تأمین مالی ساخت‌وساز در بسیاری از کشورهاست و در ایران نیز ظرفیت قابل توجهی برای توسعه این روش وجود دارد. با این حال، تجربه سال‌های گذشته نشان داده است که پیش‌فروش در صورت نبود سازوکار مناسب مالی و نظارتی می‌تواند برای خریدار و سازنده ریسک ایجاد کند.
قربان‌نژاد با اشاره به یکی از مشکلات پروژه‌های پیش‌فروشی در گذشته اظهار کرد: در برخی موارد، سازنده پس از انجام پیش‌فروش با افزایش قابل توجه هزینه نهاده‌های ساختمانی و کاهش نقدشوندگی بازار مواجه شده و نتوانسته منابع مورد نیاز برای ادامه پروژه را تأمین کند. در نتیجه، پروژه با تأخیر مواجه شده یا عملیات ساخت متوقف شده است. بنابراین، مسئله اصلی صرفاً توسعه پیش‌فروش نیست، بلکه ایجاد ساختاری است که ریسک تأمین مالی و مصرف منابع را کنترل کند.
این کارشناس ارشد حوزه مسکن یکی از راهکارهای قابل بررسی را استفاده از حساب امانی یا «Escrow Account» عنوان کرد و گفت: در این مدل، منابع حاصل از پیش‌فروش در یک حساب مشخص و تحت نظارت نگهداری می‌شود و هزینه‌های ساخت پروژه براساس ضوابط تعیین‌شده و متناسب با پیشرفت کار از این حساب پرداخت خواهد شد. در چنین ساختاری، منابع پیش‌خریداران از سایر فعالیت‌های مالی سازنده تفکیک می‌شود و امکان کنترل جریان نقدی پروژه افزایش می‌یابد.
وی ادامه داد: در صورت طراحی صحیح این سازوکار، می‌توان نقش نهادهای نظارتی مانند وزارت راه و شهرسازی، بانک یا سایر نهادهای ذی‌صلاح را در کنترل جریان منابع تعریف کرد. هدف این نیست که فرآیند ساخت با بروکراسی بیشتری مواجه شود؛ هدف این است که منابعی که برای یک پروژه جذب شده، در همان پروژه مصرف شود و پرداخت‌ها بر اساس پیشرفت واقعی عملیات ساختمانی انجام گیرد.
قربان‌نژاد تأکید کرد: هم‌اکنون نیز بخشی از شرکت‌های ساختمانی از پیش‌فروش برای جذب سرمایه‌گذار استفاده می‌کنند، اما برای گسترش این روش باید اعتماد عمومی و امنیت سرمایه‌گذاری افزایش پیدا کند. پیش‌خریدار باید بداند منابع او در چه مسیری مصرف می‌شود و سازنده نیز باید از یک مدل تأمین مالی برخوردار باشد که در شرایط افزایش هزینه‌های ساخت، امکان تکمیل پروژه را حفظ کند.
وی در پایان گفت: پیش‌فروش در صورتی که با شفافیت مالی، حساب امانی، کنترل جریان نقدی و نظارت بر پیشرفت پروژه همراه شود، می‌تواند از یک روش سنتی فروش واحد به یک ابزار مؤثر تأمین مالی ساخت‌وساز تبدیل شود. چنین مدلی هم امکان جذب سرمایه‌های خرد را افزایش می‌دهد و هم می‌تواند بخشی از فشار تأمین مالی پروژه‌های ساختمانی را کاهش دهد.
