اوراق گام می‌تواند قفل تأمین مالی انبوه‌سازان را باز کند

طی سال‌های اخیر، رکود ساخت‌وساز، کاهش قدرت خرید خانوارها، محدودیت‌های تأمین مالی و فرسودگی بخش قابل توجهی از بافت شهری، بازار مسکن را با چالش‌های جدی مواجه کرده است. در چنین شرایطی، وزارت راه و شهرسازی از طرح جامع مسکن به عنوان سندی راهبردی یاد می‌کند که قرار است چشم‌انداز آینده این بخش را ترسیم کند.

این طرح چنانچه گفته می‌شود، علاوه بر شناسایی دقیق نیاز واقعی خانوارها بر اساس تحولات جمعیتی و تغییر سبک زندگی، بر موضوعاتی همچون تأمین مالی انبوه‌سازان از طریق ابزارهای نوین مانند اوراق گام، تدوین نقشه راه درخصوص نحوه همکاری با شبکه بانکی، و برنامه‌ریزی برای نوسازی بافت‌های فرسوده و اسکان غیررسمی نیز متمرکز است.

برای واکاوی ابعاد مختلف این موضوع، خبرنگار صبا نفت با حبیب الله طاهرخانی معاون وزیر راه و شهرسازی به گفت‌وگو نشسته است؛ گفت‌وگویی که در آن از تورم مسکن و اجاره‌بها گرفته تا آینده سیاست‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن، مورد بحث قرار گرفته است.

متن این گفت‌وگو به این شرح است:

یکی از مهم‌ترین دغدغه‌های مردم، مشکل کمبود نقدینگی است. رکود اقتصادی از یک‌سو و کاهش قدرت خرید از سوی دیگر، شرایطی را به وجود آورده که عملاً تأمین نقدینگی برای خانوارها و فعالان اقتصادی دشوار شده است. در چنین شرایطی این پرسش اساسی مطرح می‌شود که: راهکار مناسب برای رفع این مشکل و بهبود دسترسی مردم به نقدینگی چیست؟

وزارتخانه به عنوان یک الگو، ابزاری طراحی کرده است. البته بانک مرکزی نیز چند سالی است ابزار مشابهی را ایجاد کرده، اما یا چندان شناخته نشده یا از نظر اجرایی روان و کارآمد نبوده است.

ابزاری که بانک مرکزی معرفی کرده، «اوراق گام» نام دارد. اوراق گام، اوراقی هستند که انبوه‌سازان و سازندگان بزرگ می‌توانند در قالب آن به نوعی اعتبار دریافت کنند و به‌ویژه نهاده‌های ساختمانی موردنیاز خود را تأمین نمایند. سپس در سررسید اوراق، این اوراق توسط فروشندگان نقد می‌شود.

اکنون یکی از راهکارهایی که در پی فعال‌سازی آن هستیم، این است که ایرادات و اشکالات موجود در اوراق گام که موجب شده مورد استفاده گسترده قرار نگیرد ، برطرف شود.

هرچند برخی از سازندگان بزرگ از این ابزار بهره می‌برند، اما عمومی و فراگیر نشده است. هدف این است که با رفع این مشکلات، امکان استفاده گسترده‌تر فراهم گردد تا در تأمین مالی نهاده‌های ساختمانی برای انبوه‌سازان و سازندگان بزرگ یاری‌رسان باشد.

این ابزار می‌تواند مشکل تأمین مالی را برطرف کند؛ چرا که به واسطه آن، می شود به شکل اعتباری برای تهیه نهاده‌های ساختمانی اقدام کرد و طی یک بازه زمانی مشخص که اغلب یک‌ساله است روند تسویه را انجام داد.

در زمینه ساخت واحدهای کم متراژ، با توجه به اینکه قدرت پرداخت مردم کاهش پیدا کرده ، وزارتخانه چه رنامه‌ای دارد؟

در چارچوب طرح جامع مسکن، با در نظر گرفتن مباحث اجتماعی، ترجیحات خانوارها و وضعیت اقتصادی خانوار، به طور قطع پیشنهادهای مرتبط در این حوزه نیز ارائه خواهد شد. بدیهی است که خروجی این طرح جامع، بر پایه یک ارزیابی دقیق و کارشناسی در تمامی ابعاد یادشده تدوین خواهد شد.

درخصوص طرح جامع توضیح بدهید که این طرح در چند فاز تعریف شده و به طور کلی آیا قادر است  سیاست‌های حوزه مسکن را تغییر دهد؟.آیا مبنای اصلی این طرح نیز آمایش سرزمین است؟

طرح جامع مسکن دارای دو مرحله است:مرحله نخست شامل آسیب‌شناسی و نیازسنجی است که در مراحل نهایی قرار دارد. مرحله بعد به طرح‌ها و برنامه‌ها اختصاص دارد. در این مرحله، با توجه به وضعیت اقتصاد خانوار، شرایط جمعیتی در سال‌های پیش رو و توان مالی که سیستم دولت و نظام بانکی می‌توانند فراهم کنند، برنامه‌ها و اقدامات تدوین خواهد شد.

برای انبوه‌سازان چه برنامه‌های مشخصی در این طرح پیش‌بینی شده است؟

خروجی طرح جامع مسکن باید به گونه‌ای طراحی شود که تمامی طبقات و دهک‌های مختلف جامعه را پوشش دهد. در این چارچوب بخشی از برنامه‌ها به تأمین مسکن حمایتی برای اقشار کم‌درآمد اختصاص خواهد یافت؛ بخشی دیگر به حمایت‌های هدفمند دولت از اقشار متوسط مربوط می‌شود و در نهایت، اقشار بالای جامعه که به طور معمول وابستگی چندانی به تأمین مالی دولتی ندارند، این امکان را خواهند داشت که با اتکا به توان اقتصادی خود، نیاز مسکن خویش را به صورت مستقل برطرف کنند.بدین ترتیب، طرح جامع با رویکردی جامع‌نگر، پوشش‌دهنده نیازهای تمامی گروه‌های اجتماعی خواهد بود.

موضوع تأمین مالی انبوه‌سازان نیز در این طرح دیده شده است؟

در چارچوب طرح جامع مسکن، یکی از خروجی‌های اصلی، موضوع تأمین مالی واحدهای موردنیاز برای ساخت خواهد بود. این بخش از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است، زیرا کمبود منابع مالی به عنوان یکی از عوامل اصلی و محدودکننده در مسیر اجرای برنامه‌های تولید مسکن شناخته می‌شود.

از این رو، در حوزه برنامه‌های مالی، علاوه بر پیش‌بینی سازوکارهای حمایتی، یک نقشه راه جامع برای شبکه بانکی و نیز انبوه‌سازان تدوین شده است.

درخصوص بافت فرسوده  وزارتخانه در قالب طرح جامع مسکن چه برنامه‌هایی را پیش‌بینی کرده است؟

به طور کلی، مسأله مسکن در کشور دو بُعد اصلی دارد: دشواری دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن، فرسودگی بافت‌ها و عدم دسترسی مردم به مسکن ایمن و مناسب.از این رو، یکی از محورهای اصلی طرح جامع، نوسازی بافت‌های فرسوده و ساماندهی سکونتگاه‌های غیررسمی خواهد بود و تمامی اقشار مردم، از جمله سازندگان و سرمایه‌گذاران، به این سمت هدایت خواهند شد.

شما از آغاز طرح مسکن استیجاری از ماه آینده خبر داده‌اید لطفا بفرمایید که چه تعداد  مسکن در قالب مسکن استیجاری در اختیار مستأجران قرار خواهد گرفت؟

مسکن استیجاری شامل دو بخش کوتاه مدت و بلندمدت بوده که در مجموع ٣٠ هزار مسکن در قالب این طرح در اختیار مستأجران واجد شرایط با اولویت زوج های تازه ازدواج کرده قرار می‌گیرد. این واحدها در مناطق متوسط رو به پایین شهر واگذار خواهد شد و منابع آن از طریق سازمان ملی زمین و مسکن و شرکت شهرهای جدید تامین خواهد شد و از ماه آینده اجرای آن آغاز خواهد شد و متقاضیان باید برای تقاضای خود ثبت نام کنند.

با توجه به تحولات اجتماعی و تغییر الگوهای سبک زندگی در جامعه، این پرسش مطرح است که این تغییرات چه نقشی در شناسایی و برآورد نیاز واقعی مسکن در کشور ایفا می‌کنند و چگونه می‌توان در چارچوب طرح جامع مسکن، اثرات آن را در سیاست‌گذاری‌ها و برنامه‌ریزی‌ها منعکس ساخت؟

درباره طرح جامع مسکن در کمیته راهبری در حال جمع بندی هستیم واقعیت این است که تغییر سبک زندگی و تحولات جمعیتی، پیری جمعیت، مهاجرت، ازدواج مجدد و شکل گیری خانواده‌های  در ١٠ سال آینده بر روی شناسایی میزان نیاز واقعی مسکن اثرگذار است، هنوز درباره عدد نیاز واقعی مسکن به جمع بندی نهایی نرسیدیم و پس از تعیین آمار اعلام می‌شود .

با توجه به شرایط اقتصادی موجود، وضعیت تورم مسکن در ماه‌های اخیر چگونه بوده است؟

خوشبختانه در چهار ماهه نخست امسال، نرخ تورم اجاره مسکن کمتر از تورم عمومی بوده است. به طور مشخص، در تیرماه تورم اجاره به ۲ درصد رسید، در حالی که این عدد در ماه گذشته ۳.۲ درصد بود. افزون بر این، نه تنها تورم اجاره مسکن، بلکه تورم قیمت مسکن نیز در این مدت روندی کاهشی داشته است. به ویژه، در بخش مسکن لوکس شاهد کاهش قیمت بوده‌ایم.

منبع: افق صبا