بابایی: هیچ عذری برای عدم اجرای ماده ۱۴ قانون الزام پذیرفته نیست/ مدیران مستنکف باید پاسخگو باشند
رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با تأکید بر اینکه اجرای ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول یک تکلیف قانونی است، گفت: زیرساختهای فنی اجرای این ماده فراهم شده و در صورت استنکاف دستگاهها یا مسئولان از اجرای قانون، موضوع از مسیرهای اداری، قضایی، قانونی و انضباطی پیگیری و مسئول مربوطه باید پاسخگو باشد.
به گزارش خبرنگار ایلنا، حسن بابایی، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، در نشست اجرای ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در استان تهران گفت: امروز دور هم جمع شدهایم تا یکی از ارکان مهم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را مورد بررسی قرار دهیم. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، قانون بیبدیلی است؛ قانونی که اساس آن مبتنی بر فناوری و سامانههاست. همانطور که مستحضرید، از سوم تیرماه ۱۴۰۳ که این قانون لازمالاجرا شده، حدود ۲۵ ماه از اجرای آن میگذرد.
وی گفت: انصافاً باید گفت شش وزارتخانه و هشت دستگاهی که در این قانون دارای تکلیف هستند، تا امروز همکاری شایسته و بایستهای با قوه قضاییه و سازمان ثبت داشتهاند. بعد از پیروزی انقلاب اسلامی، کمتر قانونی داشتهایم ـ یا شاید بتوان گفت قانونی نداشتهایم ـ که در آن این تعداد وزارتخانه و دستگاه در کنار یکدیگر قرار گرفته و موظف به انجام یک کار مشترک شده باشند.
رئیس سازمان ثبت اسناد گفت: این قانون حاصل یک آسیبشناسی عمیق در حوزه اراضی و املاک، پیشفروش ساختمان و موضوعاتی است که متأسفانه منشأ و مبنای بسیاری از جرایم در حوزه اراضی و املاک بودهاند. بر اساس آمار و اطلاعات مراجع قضایی، دادسراها و دادگاهها، بخش قابلتوجهی از پروندهها، بهصورت مستقیم یا غیرمستقیم، با جرایم مرتبط با اراضی و املاک ارتباط دارند.
وی ادامه داد: یکی از تکالیف مهمی که امروز میخواهیم بررسی کنیم، موضوع پیشفروش واحدهای ساختمانی، شناسههای یکتا و نقشههای معماری تأییدشده است. اگر بررسی کنیم که چه تعداد پرونده در کمیسیونهای شهرداری و مراجع قضایی تشکیل شده است و وضعیت دادگستری تهران را بررسی کنیم، با پروندههای متعدد و کثیری در حوزه پیشفروش ساختمان مواجه هستیم؛ بهگونهای که برخی از این پروندهها هزاران شاکی دارند. چراکه گاهی یک واحد ساختمانی به چندین نفر فروخته شده است. خریدار هم صرفاً باید اعتماد کند و بگوید: «انشاءالله فروشنده این واحد را به شخص دیگری نفروخته است.» اما سؤال اینجاست که از کجا باید اطمینان پیدا کنیم این واحد به شخص دیگری فروخته نشده است؟ آیا مرجعی وجود نداشت که بتواند تأیید کند این واحد قبلاً به شخص دیگری واگذار نشده است؟
رئیس سازمان ثبت اسناد گفت: همچنین در موضوع کمیسیونهای شهرداری، امروز در کمیسیونهای مربوط به تخلفات ساختمانی، با تعداد زیادی پرونده مواجه هستیم که ساختمان مطابق نقشه مصوب ساخته نشده، اصول و ضوابط رعایت نشده و در فرایند ساخت، تغییراتی در نقشه ایجاد شده است. اگر به منطقه ۲۲ تهران نگاه کنیم، مجتمعهای ساختمانی متعددی را میبینیم که ساخته شدهاند، اما هنوز موفق به دریافت سند نشدهاند.
بابایی گفت: چراکه سازنده در فرایند ساخت از نقشه مصوب عدول کرده، تخلف صورت گرفته یا در نقشه تغییراتی ایجاد شده است؛ در حالی که پیش از این، ضمانت اجرایی مؤثری برای جلوگیری از این موارد وجود نداشت.
رئیس سازمان ثبت اسناد رسمی گفت: براساس اعلام دادگستری استان تهران، در حوزه دعاوی مربوط به تعاونیهای مسکن در دادگستری تهران، حدود ۱۴۰ پرونده مهم وجود دارد. حالا اگر در هر تعاونی بهطور متوسط صدها یا هزاران نفر ذینفع باشند، میتوان ابعاد و گستردگی این پروندهها را تصور کرد. عمده این موارد، همان خلأهایی است که امروز میخواهیم با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، برطرف کنیم.
وی گفت: این قانون با توجه به همین پیشینه و واقعیات جامعه، ابتدا در قالب یک طرح در مجلس مطرح شد. فرایند آن از سال ۱۳۹۴ آغاز شد و موضوعاتی همچون اعتبارزدایی از اسناد عادی، ارتقای جایگاه اسناد رسمی و مزایای دیگر را دنبال میکرد. الحمدلله در مجلس اهتمام ویژهای نسبت به این موضوع وجود داشت، اما مصوبه در شورای نگهبان در پنج نوبت با ایراد مواجه شد؛ بخشی به دلیل مباحث فقهی و بخشی نیز به دلایل قانونی.
بابایی در ادامه صحبتهایش گفت: فقه ما یک فقه پویاست؛ فقهی مبتنی بر نیازهای جامعه و احکام ثانویه. زمانی که شورای نگهبان بر دیدگاههای خود اصرار داشت و مجلس نیز بر موضع خود اصرار میکرد، موضوع به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد. در نهایت، در تیرماه سال ۱۴۰۲ و در تاریخ ۶ تیرماه، مقام معظم رهبری در این خصوص فرمایش مهمی داشتند و موضوع از باب مصلحت و برای دفع فساد، مورد توجه قرار گرفت.
وی ادامه داد: در نهایت، قانون با توجه به ضرورت دفع فساد و مصلحت جامعه به تصویب رسید. این قانون، قانونی است که برای اجرای آن همه دستگاهها باید در کنار یکدیگر قرار بگیرند. همانطور که اشاره کردم، شش وزارتخانه و هشت دستگاه در این قانون دارای تکلیف هستند. ما باید این اکوسیستم را فعال کنیم؛ این زیستبوم جدید را باید در کنار یکدیگر بنشینیم و عملیاتی کنیم.
رئیس سازمان ثبت اسناد عنوان کرد: قوه قضاییه بهتنهایی نمیتواند تمام تکالیف این قانون را انجام دهد. نمیتواند همزمان وظایف سازمان نظام مهندسی، شهرداری، بنیاد مسکن، امور اراضی، بیمه مرکزی و سایر دستگاههای مرتبط را انجام دهد. هر دستگاه باید وظیفه و تکلیف قانونی خودش را انجام دهد تا این زیستبوم بهصورت کامل شکل بگیرد. امروز سایر ابعاد قانون الزام نیز باید عملیاتی شود. اقدامات مربوط به آن آغاز شده و بعضی از این اقدامات نیز در حال نهایی شدن است.
بابایی گفت: یکی از موضوعات مهم، بحث بیمه معاملات است که در قانون الزام پیشبینی شده است. گاهی ممکن است فروشنده وجود نداشته باشد، معاملهای انجام شود و بعداً مشخص شود که یک مانع یا مشکل مستقل در خصوص معامله وجود داشته است. در این شرایط، خریدار چه اقدامی باید انجام دهد و به چه مرجعی باید مراجعه کند؟ اینجاست که موضوع بیمه معاملات مطرح میشود.
وی ادامه داد: در قانون الزام، نوآوریهای فقهی و حقوقی متعددی وجود دارد و یکی از این نوآوریها، همین موضوع بیمه معاملات است که ما آن را بهطور جدی پیگیری میکنیم. خوشبختانه اکنون مجموعههای ذیربط پای کار آمدهاند و تا آنجا که اطلاع دارم، اقدامات مربوط به این موضوع در مراحل نهایی قرار دارد و تفاهمهای لازم نیز در حال انجام است.
رئیس سازمان ثبت اسناد عنوان کرد: خوشبختانه امروز در این جلسه، مدیران باتجربه و پیشکسوت از دستگاههای مختلف حضور دارند و میتوانیم با استفاده از تجربه و دانش این عزیزان، روند گذشته را بررسی و برای اجرای دقیقتر و سریعتر قانون در آینده تصمیمگیری کنیم.
وی گفت: ما به دنبال این هستیم که فردی که میخواهد عملیات ساختوساز را آغاز کند و برای پیشفروش ساختمان برنامه دارد، از همان ابتدا در یک چارچوب صحیح و مشخص قرار بگیرد. برای واحدهایی که قرار است در قالب پیشفروش، اقدام معاملاتی درباره آنها انجام شود، باید از ابتدا یک نقشه معماری تأییدشده برای واحدها تعریف شود. در این فرایند، ارتباط میان سازمان نظام مهندسی و شهرداری و ثبت برقرار خواهد شد. در حال حاضر، این فرایند در مشهد، قزوین و همدان بهصورت عملیاتی اجرا شده و مباحث آزمایشی و تستهای فنی آن نیز انجام شده است.
بابایی گفت: بنابراین، اگر کسی قصد دارد نسبت به پیشفروش واحدهای خود اقدام کند، باید این چارچوب را رعایت کند؛ یعنی نقشه معماری تأییدشده واحدها مشخص باشد، متراژ و مشخصات واحدها تعیین شود و پس از تأیید، برای هر واحد یک شناسه یکتا صادر شود.
وی با اشاره به صدور شناسه یکتا گفت: شناسه یکتایی که ما صادر میکنیم، یک کد ۱۶ یا ۱۸ رقمی است که دارای اجزای مشخصی است. برای مثال، بخشی از اعداد ابتدایی آن میتواند مشخصکننده استان و شهرستان باشد و سایر اجزای آن نیز اطلاعات مربوط به واحد موردنظر را مشخص میکند. به این ترتیب، در سامانه مشخص خواهد بود که خریدار قصد خرید کدام واحد، در چه ساختمانی و با چه مشخصاتی را دارد.
این مقام قضایی عنوان کرد: اگر منِ نوعی اقدام به پیشخرید یک واحد کنم، شناسه یکتای مربوط به همان واحد در سامانه ثبت میشود. مشخص است که این واحد چند مترمربع است، در چه موقعیتی قرار دارد، شمالی یا جنوبی است و سایر مشخصات آن چیست. سپس در دفترخانه، بر اساس همین شناسه یکتا، نقلوانتقال رسمی انجام خواهد شد.
وی گفت: اگر کسی بخواهد خارج از این چارچوب و با نامه یا روشهای غیررسمی اقدام به پیشفروش کند، مرتکب تخلف شده است. ریاست محترم قوه قضاییه شخصاً موضوع اجرای این قانون را پیگیری میکنند.
بابایی گفت: بر اساس این سازوکار، نقلوانتقال رسمی بر مبنای شناسه یکتا انجام میشود. بنابراین، فروشنده وقتی شناسه یکتای یک واحد پیشفروشی را به خریدار منتقل میکند، این انتقال در سامانه نیز ثبت خواهد شد و شناسه مربوط به آن واحد قفل میشود. در نتیجه، امکان فروش همان واحد به شخص دیگری وجود نخواهد داشت؛ مگر اینکه ابتدا در دفترخانه، عمل حقوقی لازم برای فسخ، ابطال یا انحلال نقلوانتقال قبلی انجام شود و پس از آن، امکان انتقال مجدد واحد فراهم شود.
رئیس سازمان ثبت اسناد گفت: بنابراین، این سازوکار در واقع یک سازوکار پیشگیرانه است و میتواند از بسیاری از جرایم و دعاوی مرتبط با پیشفروش ساختمان، از جمله فروش مال غیر و فروش یک واحد به چند نفر، جلوگیری کند.
وی گفت: این سازوکار اکنون تعریف شده و اقدامات فنی مربوط به آن نیز انجام شده است و انشاءالله با همکاری همه دستگاههای ذیربط، شاهد اجرای کامل آن در استانها خواهیم بود. از آقای زاکانی هم تشکر میکنم که انصافاً پای کار آمدند و برای آمادهسازی وبسرویس تبادل اطلاعات میان سازمان نظام مهندسی، شهرداری و سازمان ثبت همکاری کردند. با راهاندازی این وبسرویسها، دیگر نباید مراجعهکنندهای داشته باشیم، نباید کاغذبازی وجود داشته باشد و نباید تردد اربابرجوع میان سازمان نظام مهندسی، شهرداری و سازمان ثبت صورت بگیرد. همه فرایندها باید بهصورت الکترونیکی و از طریق تبادل اطلاعات میان دستگاهها انجام شود.
بابایی ادامه داد: اکنون در خصوص استانهایی که نشست منطقهای در آنها برگزار شده، باید گزارش دریافت کنیم که آیا این فرایند عملیاتی شده است یا خیر. برای مثال، در مورد زنجان، حدود سه هفته از برگزاری نشست گذشته است و باید مشخص شود که این فرایند در استان اجرایی شده یا نه. همین موضوع درباره قزوین، اردبیل و آذربایجان شرقی نیز باید بررسی شود.
وی با تأکید بر اینکه اجرای این قانون یک تکلیف قانونی است، گفت: اگر منِ مدیر، شهردار مرکز استان یا مدیر سازمان نظام مهندسی، این کار را انجام ندهم، قطعاً موضوع قابل پیگیری خواهد بود. من به مدیران خودم در سازمان ثبت صراحتاً میگویم و انتظار دارم سایر دستگاهها نیز همین موضوع را به مدیران خودشان منتقل کنند که اگر تکلیف قانونی اجرا نشود، بازرسی میتواند برای مسئول مربوطه تشکیل پرونده دهد.
رئیس سازمان ثبت اسناد گفت: همانطور که آقای دکتر جهانگیر نیز بر اهمیت اجرای این موضوع تأکید دارند، امروز دیگر بهانهای برای اجرا نکردن این قانون وجود ندارد. ما تستهای فنی را انجام دادهایم. برخی شهرداریها پاسخ دادهاند و این فرایند در آنها انجام شده است. زیرساختهای ارتباطی نیز برای شهرداریهای مراکز استانها تعریف شده است.
وی عنوان کرد: در خصوص سازمان نظام مهندسی نیز در آخرین جلسه شورای عالی نظام مهندسی اعلام شد که زیرساختهای لازم برای اجرای این فرایند فراهم است. بنابراین، اگر امروز در این نشست گرد هم آمدهایم، هدف این است که این کار را پیاده و عملیاتی کنیم. برای این موضوع مهلت سه هفتهای یا یکماهه تعیین شده است. اگر شهروندی به سازمان بازرسی شکایت کند که دستگاه یا مدیری از اجرای قانون استنکاف کرده است، مدیر مربوطه باید پاسخگو باشد.
رئیس سازمان ثبت اسناد گفت: آقای نصرتی، رئیس سازمان شهرداریها و دهیاریها، همکاری کردهاند و سازمان نظام مهندسی نیز اعلام آمادگی کرده است. بسیاری از این زیرساختها از دو سال پیش آماده بوده است. پس دیگر بهانهای برای اجرا نکردن ماده ۱۴ وجود ندارد؟ استنکاف از اجرای قانون، تبعات اداری، قضایی، حقوقی و انتظامی دارد و در صورت تحقق ترک فعل، مسئول مربوطه باید در مراجع قانونی پاسخگو باشد. اگر پروندهای تشکیل شود که مدیری از اجرای قانونی که لازمالاجراست خودداری کرده، قطعاً در مراجع مختلف برای آن پرونده تشکیل خواهد شد.
وی گفت: امروز اجرای این قانون یک تشریفات اداری نیست. ما دغدغه داریم؛ چراکه این درد را در شعب دادگاهها از نزدیک لمس کردهایم. پروندههای کثیرالشاکی را دیدهایم که گاهی مردم مقابل مجتمعهای قضایی و حتی مقابل قوه قضاییه تجمع میکنند. ریشه بسیاری از این مشکلات به دستگاههایی برمیگردد که باید از ابتدا جلوی وقوع تخلف و فساد را میگرفتند؛ از شهرداریها گرفته تا سازمان نظام مهندسی و سایر دستگاههای مسئول. امروز سرریز این مشکلات را در قوه قضاییه میبینیم.
این مقام قضایی ادامه داد: آیا قوه قضاییه علت و منشأ تشکیل پروندههای کثیرالشاکی در حوزه فروش خودرو یا پروندههای مختلف بانکی است؟ آیا وقتی یک بانک دچار مشکل میشود یا منحل میشود، قوه قضاییه منشأ و عامل ایجاد آن مشکل بوده است؟ آیا دستگاههای نظارتی و بانک مرکزی نباید پیش از رسیدن کار به این مرحله، وظایف نظارتی خود را انجام دهند؟ قوه قضاییه نیز ظرفیت محدودی دارد؛ تعداد قاضی، شعب و امکانات آن مشخص است. بنابراین نمیتوان انتظار داشت هر تخلفی در دستگاههای مختلف اتفاق بیفتد و در نهایت همه آنها به قوه قضاییه سرریز شود.
وی تأکید کرد: امروز این قانون فاخر و جامع، هرچند تکالیف ما را سنگینتر و کار ما را مضاعف کرده است، اما از همه ما میطلبد که واقعاً آستینها را بالا بزنیم و یک «یا علی» بگوییم و کار را شروع کنیم. این جلسه نباید صرفاً یک نشست تشریفاتی باشد که بگوییم سازمان نظام مهندسی این کار را انجام دهد، شهرداری آن کار را انجام دهد و سازمان ثبت نیز وظیفه دیگری دارد.
بابایی تأکید کرد: ما در اجرای این قانون مصمم هستیم و ریاست محترم قوه قضاییه نیز بر اجرای آن تأکید کردهاند. دستور این است که قانون باید اجرا شود و هر جا کوتاهی وجود داشت، گزارش شود. این یک واقعیت است.
وی ادامه داد: در خصوص تبصره ۶ ماده ۱۰ نیز، درباره ساختمانهای فاقد پایان کار، با وزیر محترم صحبت کردهایم و ایشان قول دادهاند که ظرف دو تا سه هفته آینده آییننامه نهایی شود. اما وقتی آییننامه نهایی شد و به دستگاهها ابلاغ گردید، دیگر دستگاه مربوطه نمیتواند از اجرای آن استنکاف کند و بگوید «قانون الزام چنین چیزی را گفته، اما ما نمیتوانیم اجرا کنیم.»
رئیس سازمان ثبت اسناد عنوان کرد: ما باید قانون را اجرا کنیم. قانون قابل تغییر نیست و تا زمانی که قانون جدیدی تصویب و جایگزین نشده است، قانون فعلی لازمالاجراست و همه دستگاهها مکلف به اجرای آن هستند. تا زمانی که قانون مصوب وجود دارد و به دستگاههای اجرایی ابلاغ شده است، همه مکلف به تبعیت و اجرای آن هستیم. طبیعتاً اگر اصلاحی لازم باشد، باید از مسیر قانونی خود انجام شود؛ اما تا زمانی که قانون فعلی به قوت خود باقی است، همه دستگاهها موظف به اجرای آن هستند.
در ادامه این نشست، صفدر کشاورز، معاون املاک و کاداستر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، گفت: همانطور که همه در جریان هستند، بخشی از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به ماده ۱۴ این قانون مربوط میشود؛ موضوعی که ناظر بر صدور الکترونیکی نقشه معماری تأییدشده و در نهایت تخصیص شناسه یکتا است.
وی ادامه داد: در واقع، در این قانون پیشبینی شده است که با صدور نقشه معماری تأییدشده، امکان تنظیم سند فراهم شود و با تخصیص شناسه یکتا، این اطمینان ایجاد شود که شناسه مذکور قابلیت انتقال به بیش از یک نفر را نداشته باشد و امکان پایش و رصد آن نیز فراهم باشد.
معاون سازمان ثبت اسناد گفت: برای اجرای این بخش از قانون، لازم است چند مرجع در کنار یکدیگر همکاری و هماهنگی داشته باشند که عبارتاند از شهرداریها، سازمان نظام مهندسی ساختمان، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سازمان فناوری اطلاعات و همچنین پنجره مدیریت واحد زمین.
وی گفت: بهمنظور تبیین دقیق موضوع و مشخص شدن تکالیف هر یک از این پنج مرجع، بنا بر دستور ریاست عالی سازمان، نشستهای منطقهای را برگزار میکنیم و امروز سومین نشست از این سلسله نشستها در حال برگزاری است.
کشاورز تصریح کرد: پیش از این، نخستین نشست منطقهای در تاریخ ۲۹ مردادماه با حضور استانهای آذربایجان شرقی، اردبیل، زنجان، قزوین و گیلان در استان زنجان برگزار شد. دومین نشست نیز در تاریخ ۱۱ شهریورماه ۱۴۰۵ با حضور استانهای کردستان، کرمانشاه، مرکزی، همدان و ایلام برگزار شد. امروز نیز در سومین نشست، در خدمت عزیزان هستیم.
وی گفت: در این نشستها، تکالیف دستگاهها را از سه منظر فرایندی، فناوری و GIS مورد بررسی قرار میدهیم. دستگاههای ذیربط توضیحات خود را ارائه میکنند و در نهایت، استانهای حاضر نیز چنانچه در مسیر اجرای این فرایند با ابهام یا سؤالی مواجه باشند، مسائل و پرسشهای خود را مطرح خواهند کرد.
وی گفت: در بخشهای مرتبط با فرایند، همکاران حوزه ثبت پاسخگو خواهند بود؛ در حوزه فناوری، همکاران سازمان فناوری اطلاعات توضیحات لازم را ارائه میکنند و همچنین نمایندگان سازمان نظام مهندسی ساختمان و وزارت کشور نیز در بخشهای مرتبط توضیحات خود را ارائه خواهند داد.
وی تصریح کرد: هدف این است که در پایان این نشست، شناخت کامل و جامعی از روند صدور الکترونیکی نقشه معماری تأییدشده و تخصیص شناسه یکتا حاصل شود. انشاءالله پس از بازگشت نمایندگان استانها به استانهای خود، انتظار داریم عملیات اجرایی این فرایند در استانها آغاز شود؛ ابتدا بهصورت آزمایشی و پس از آن، بهصورت الزامی، به نحوی که پروانه، دستور نقشه و نقشه معماری تأییدشده، در نهایت بهصورت الکترونیکی صادر شوند.
