در گفت‌وگو با کارشناس حوزه مسکن بررسی شد؛
موانع سرمایهگذاری در صنعت ساختمان؛ از نوسانات ارزی تا نظام بانکی
صنعت ساختمان، به عنوان یکی از ارکان اصلی اقتصاد هر کشور، در ایران با چالش‌های متعددی روبروست. ضعف نظام مالیاتی و ناکارآمدی ابزارهای مالی و بازار سرمایه، سرمایه‌ها را به جای تولید، در گنجه‌های خانه‌های خالی حبس کرده و سرمایه‌های عظیمی که می‌توانستند چرخ اقتصاد را بچرخانند، در بن‌بست این بازار قفل شده‌اند. با وجود طرح‌های پرشمار و وعده‌های متعدد دولت‌ها در ادوار مختلف، ناترازی عمیق عرضه و تقاضا، همچنان به عنوان یک معضل لاینحل باقی مانده و فشار فزاینده‌ای بر خانوارها به ویژه اقشار کم‌درآمد تحمیل می‌کند. رسول قربان نژاد، کارشناس برجسته حوزه مسکن به ابعاد مختلف این بحران و چالش‌های پیش‌روی تأمین مسکن برای خانوارهای ایرانی پرداخته است.
رسول قربان نژاد در گفت‌وگو با خبرنگار «توسعه ایرانی» با اشاره به اینکه ضرب‌آهنگ افزایش قیمت خانه به مراتب سریع‌تر از افزایش درآمد خانوارها، حتی در دهک‌های بالا است، گفت: بازار مسکن، که بخش قابل توجهی از تولید ناخالص داخلی (GDP) را به خود اختصاص داده، در سال‌های اخیر دستخوش نوسانات شدید و عدم قطعیت‌های فراوان بوده و ما شاهد ناترازی شدید میان عرضه و تقاضا هستیم که این امر، تهیه مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرها را برای خانوارهای ایرانی به رویای غیرقابل دسترس تبدیل کرده است.
این کارشناس ارشد حوزه مسکن به تفاوت چشمگیر آمارهای رسمی درخصوص کمبود مسکن اشاره کرد و افزود: در حالی‌که وزارت راه و شهرسازی کمبود مسکن را ۷۰۰ هزار واحد برآورد می‌کند، رئیس کمیسیون عمران مجلس از کسری ۶ میلیون واحدی خبر می‌دهد که این عدم اجماع، می‌تواند سیاست‌گذاری را دچار چندپارگی کرده و مانع از طراحی راهبردی منسجم شود. موضوعی که در نتیجه آن، اقشار کم‌درآمد در معرض فشار مضاعف قرار می‌گیرند.وی، تورم بالا و نوسانات ارزی را از ویژگی‌های اصلی اقتصاد ایران دانست که ریسک‌پذیری سرمایهگذاری در بخش مسکن را افزایش داده است.
قربان‌نژاد یادآور شد: این نوسانات، پیش‌بینی بازدهی طرح‌ها را دشوار کرده و مانع از ورود سرمایه‌گذاران به پروژه‌های بلندمدت شده است.این کارشناس با استناد به داده‌های اعلام شده از سوی مرکز آمار ایران مربوط به زمستان 1403، از کاهش بیش از 20 درصدی تعداد پروانه‌های ساختمانی در سطح کشور خبر داد. وی تشریح کرد: پیش‌بینی 164,892 واحد مسکونی در پروانه‌های زمستان 1403، با رشد 7.3 درصدی نسبت به زمستان 1402 و 52.6 درصدی نسبت به فصل قبل، هر چند در نگاه اول امیدوارکننده به نظر می‌رسد، اما نکته کلیدی اینجاست که این آمارها لزوماً به معنای تکمیل و عرضه این واحدها نیستند.
قربان‌نژاد چالش اصلی را در کاهش 20.9 درصدی تعداد کل پروانه‌های صادر شده (40,594 پروانه) نسبت به زمستان 1402 دانست و افزود: این کاهش سالانه، نشان‌دهنده یک عقب‌نشینی کلی در شروع پروژه‌های جدید در سراسر کشور است که اگر آمار دولت را مبنا قرار دهیم، در جبران ناترازی 700 هزار واحدی، کار را دشوارتر می‌کند. از سوی دیگر، متوسط 4.1 واحد مسکونی در هر پروانه، با وجود افزایش تعداد واحد در هر پروژه نیز نمی‌تواند کاهش کلی در تعداد پروانه‌ها را جبران کند. در نهایت این آمارها به ما می‌گویند که بخش خصوصی، با احتیاط و ریسک‌سنجی بیشتری وارد پروژه‌های جدید می‌شود.
این کارشناس حوزه مسکن یادآور شد: آمار اعلام شده از میزان ساخت نهضت ملی مسکن نیز نشان می‌دهد که دولت با وجود همه امکاناتی که در اختیارش قرار دارد، در مقام سازنده، توان لازم را ندارد و از ۸۵۰ هزار واحد وعده داده شده تنها ۶۰ هزار واحد یعنی کمتر از۷.۱ درصد تا امروز به بهره‌برداری رسیده است. در خصوص تامین مسکن محرومان نیز از ۵۰ هزار واحد وعده داده شده، تنها ۲۰ هزار واحد آغاز شده و ۶۰ درصد از وعده اولیه در مرحله آغاز نیز قرار نگرفته است.
قربان‌نژاد با اشاره به اینکه سال‌هاست در تله سیاستی عرضه کور گرفتار شده‌ایم، اظهار داشت: در بسیاری از کشورهای پیشرفته، دولت فقط نقش ناظر و قانون‌گذار را ایفا می‌کند و هدایت و اجرای پروژه‌های شهرسازی و مسکن را به سرمایه‌گذاران حرفه‌ای می‌سپارد. کسانی که با سرمایه شرکت‌های خود وارد میدان می‌شوند و نیازی به وام‌های بانکی سنگین یا بودجه دولتی ندارند و می‌توانند بار سنگین پروژه‌های عمرانی را از دوش دولت بردارند. این شرکت‌ها چون سرمایه خود را در پروژه درگیر کرده‌اند، ایمنی و کیفیت را به عنوان اولویت اول خود تعریف می‌کنند تا علاوه بر حفظ اعتبار خود، از سرمایهگذاری که انجام داده‌اند، سود ببرند.
وی گفت: دولت می‌تواند با اتخاذ سیاست‌هایی مانند اجاره مسکن اجتماعی با قیمت مناسب برای اقشار کم‌درآمد، به فقر مسکن رسیدگی کند، بدون آنکه خود وارد چرخه ساخت‌وساز شود. این مدل، حاشیه‌نشینی را کاهش داده و امکان زندگی باکیفیت را برای اقشار ضعیف جامعه ایجاد می‌کند.قربان‌نژاد در تحلیل تأثیر اخبار سیاسی و مکانیسم ماشه بر بازار مسکن اظهار داشت: ساختار اقتصاد کشورمان به گونه‌ای است که اخبار، تأثیر شگرفی بر انتظارات تورمی و تصمیمات اقتصادی خانوارها و سرمایه‌گذاران می‌گذارد. پیش‌خرید اخبار و واکنش‌های هیجانی به اطلاعات، به نوسانات شدید در بازارهای مختلف از جمله ارز و به تبع آن، مصالح ساختمانی و هزینه تمام‌شده مسکن دامن می‌زند که این پدیده نیز به نوبه خود، برنامه‌ریزی بلندمدت در پروژه‌های عمرانی و مسکن را عملاً غیرممکن کرده است.وی بر لزوم افزایش آگاهی عمومی نسبت به پدیده‌های اقتصادی مانند تورم انتظاری، ریسک‌های سرمایهگذاری و ابزارهای مالی نوین تأکید کرد تا از تصمیم‌گیری‌های هیجانی و زیان‌بار جلوگیری شود.
این کارشناس، نبود حمایت کافی و سازوکارهای مؤثر تأمین مالی از سوی نظام بانکی را یکی از اساسی‌ترین موانع در صنعت ساختمان برشمرد و گفت: بانک‌ها که باید موتور محرکه بخش مسکن باشند، عمدتاً در ارائه تسهیلات بلندمدت و متناسب با نیازهای این صنعت، کوتاهی می‌کنند. این خلأ، پروژه‌های مسکن‌سازی را با کمبود نقدینگی جدی مواجه کرده و موجب توقف یا تأخیر در اجرای آن‌ها می‌شود.
وی خواستار تعریف سازوکارهای نوین و ارائه تسهیلات بلندمدت و کم‌بهره از سوی بانک‌ها شد و افزود: فعال‌سازی ابزارهایی مانند اوراق سلف و رهنی مسکن می‌تواند نیازهای تأمین مالی بلندمدت سازندگان و خریداران را پوشش دهد.
قربان‌نژاد به پتانسیل‌های بالقوه بازار سرمایه ایران در حمایت از صنعت مسکن اشاره کرد و گفت: علی‌رغم این پتانسیل‌ها، بازار سرمایه به بلوغ لازم برای ارائه ابزارهای نوین مالی دست نیافته است. وی تصریح کرد: ابزارهایی نظیر اوراق سلف مسکن، صندوق‌های سرمایهگذاری املاک و مستغلات (REITs) و اوراق رهنی (MBS) که در بازارهای توسعه‌یافته نقش کلیدی در جذب سرمایه و افزایش نقدینگی دارند، در ایران یا غایب هستند یا با موانع اجرایی روبرو هستند.این فعال اقتصادی، راه‌اندازی و تقویت صندوق‌های REITs را راهکاری برای سرمایهگذاری غیرمستقیم در سبد متنوعی از املاک و افزایش نقدشوندگی دانست و افزود: بازار سرمایه می‌تواند با هدایت سرمایه‌ها به سمت پروژه‌های زیربنایی مرتبط با مسکن، به رفع موانع توسعه کمک کند.
این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اینکه حجم عظیمی از سرمایه در بخش مسکن به صورت غیرمولد قفل شده است، گفت: نبود سازوکارهای تشویقی و تنبیهی مؤثر برای جلوگیری از مالکیت انحصاری ده‌ها و صدها خانه از سوی افراد، موسسات ، بانک‌ها، ..... و خالی نگه داشتن واحدها، مانع از ورود این سرمایه به چرخه‌های مولد اقتصادی شده است.
قربان‌نژاد به استفاده بازارهای جهانی از ابزارهایی مانند شرکت‌های مدیریت دارایی (AMC) برای تجمیع و مدیریت املاک و تبدیل آن‌ها به دارایی‌های قابل معامله در بورس اشاره کرد که از این طریق قفل سرمایه در بخش مسکن را می‌شکنند.قربان‌نژاد سیستم مالیاتی ایران در بخش مسکن، به‌ویژه در حوزه مالیات بر دارایی و خانه‌های خالی را ضعیف ارزیابی کرد و گفت: این عدم شفافیت و ناکارآمدی، نه تنها فرصت‌های درآمدزایی پایدار را از دولت سلب کرده، بلکه انگیزه‌ای برای مولدسازی دارایی‌های ملکی ایجاد نمی‌کند.
وی پیشنهاد داد که دولت با مدل‌سازی دقیق و پلکانی و اخذ مالیات از ارزش املاک که در بسیاری از کشورهای دنیا هم در حال اجراست، منبع درآمدی پایدار برای خود ایجاد کرده و این درآمد را صرف توسعه زیرساخت‌ها و حمایت از طرح‌های مسکن کند. قربان‌نژاد با اشاره به اینکه عبور از بحران فعلی بازار مسکن نیازمند نگاهی جامع، نوآورانه و فراتر از راهکارهای سنتی است، گفت: تلفیق دانش تخصصی، استفاده از ابزارهای مالی نوین، اصلاحات ساختاری در نظام مالیاتی و بانکی و هدایت هوشمندانه سرمایه‌ها از بازارهای سوداگرانه به سمت بخش‌های مولد، می‌تواند مسیر را برای تحقق چشم‌انداز مطلوب در صنعت ساختمان و تامین مسکن پایدار هموار سازد. اجرای این راهکارها، که بسیاری از آن‌ها در کشورهای پیشرو موفق بوده‌اند، نیازمند اراده سیاسی، همکاری بین‌بخشی و پذیرش تغییرات ساختاری است.
