کارشناس ارشد بازار مسکن:
انتقال تقاضای خرید از تهران به حومه، قیمت مسکن در شهرهای پیرامونی را بالا برد
افزایش قیمت مسکن در شهرهای اطراف تهران از پایتخت پیشی گرفته است؛ اتفاقی که کارشناسان آن را نتیجه کاهش قدرت خرید خانوارها و انتقال بخشی از تقاضای خرید از تهران به حومه میدانند.
رسول قرباننژاد، کارشناس ارشد بازار مسکن با اشاره به اینکه بازار مسکن در یک سال گذشته تحت تأثیر همزمان تحولات اقتصادی و تنشهای سیاسی قرار گرفته است، گفت: بازار مسکن همواره از شرایط اقتصادی، سیاسی و اجتماعی اثر میپذیرد، اما همزمانی بحرانهای اخیر، فضای متفاوتی را بر این بازار حاکم کرد. این تحولات اگرچه ریشه سیاسی و امنیتی داشتند، اما پیامد اصلی آنها ایجاد شوک اقتصادی، افزایش نااطمینانی و اختلال در جریان سرمایه بود؛ عواملی که بازار مسکن را نیز به شدت تحت تأثیر قرار داد.
وی افزود: برخلاف بازارهایی مانند ارز و بورس که به سرعت به اخبار و تحولات واکنش نشان میدهند، بازار مسکن با تأخیر تغییر مسیر میدهد، اما آثار این تغییرات ماندگارتر است.
قرباننژاد ادامه داد: خرید مسکن نیازمند سرمایه قابل توجه است و تصمیمگیری برای ورود به این بازار معمولاً در فضایی با ثبات اقتصادی انجام میشود، بنابراین هرگونه نااطمینانی، نخستین اثر خود را در کاهش معاملات نشان میدهد.
این کارشناس مسکن سه عامل را در تغییر وضعیت بازار مؤثر دانست و گفت: نخست، افزایش نااطمینانی و تغییر رفتار سرمایهگذاران بود. در چنین شرایطی، بسیاری از سرمایهها به سمت بازارهای نقدشوندهتر مانند ارز و طلا حرکت کرد و تقاضا برای خرید مسکن کاهش یافت، هرچند برخی مناطق کمریسکتر همچنان مورد توجه خریداران قرار گرفتند.
قرباننژاد ادامه داد: عامل دوم به اختلال در روند ساختوساز بازمیگردد. دشواری تأمین مصالح، محدودیت دسترسی به منابع و کند شدن اجرای پروژهها موجب شد بخشی از طرحهای ساختمانی با تأخیر مواجه شوند و عرضه مسکن کاهش یابد.
به گفته وی، محدودیتهای مالی نیز نقش مهمی در رکود بازار داشت. بانکها در شرایط بحرانی تمایل کمتری به پرداخت تسهیلات نشان دادند و کاهش قدرت خرید خانوارها نیز باعث شد بازار وارد رکود معاملاتی شود.
وی با اشاره به شرایط بازار در ابتدای سال گذشته اظهار کرد: همزمان با تشدید تنشها، خرید و فروش مسکن تقریباً متوقف شد و بسیاری از پروژههای ساختمانی یا متوقف شدند یا با سرعت بسیار پایین ادامه یافتند. از سوی دیگر، تعداد فایلهای عرضهشده نیز به شدت کاهش پیدا کرد که نشاندهنده شوک سنگین واردشده به بازار بود.
قرباننژاد افزود: در آن مقطع، بسیاری از سرمایهگذاران به دلیل افزایش ریسک و نقدشوندگی پایین بازار مسکن، خرید ملک را به تعویق انداختند و سرمایه خود را به بازارهای دیگر منتقل کردند. در مقابل، بسیاری از مالکان نیز با انتظار افزایش قیمتها، از فروش واحدهای خود خودداری کردند.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه پس از بازگشت نسبی آرامش، سازندگان با موج تازهای از افزایش هزینههای ساخت روبهرو شدند، گفت: رشد نرخ ارز، افزایش قیمت زمین، بالا رفتن هزینه دریافت مجوزها، افزایش دستمزدها و گرانتر شدن تجهیزات ساختمانی، هزینه تمامشده ساخت را به شکل محسوسی افزایش داده است.
وی افزود: علاوه بر این، کاهش نیروی کار در پروژههای ساختمانی نیز هزینههای اجرایی را بالا برده و روند ساختوساز را با دشواری بیشتری همراه کرده است.
قرباننژاد در پاسخ به این پرسش که آیا این افزایش هزینهها به طور کامل در قیمت مسکن منعکس شده است، گفت: هنوز چنین اتفاقی رخ نداده است. اگرچه قیمت مسکن طی ماههای گذشته روندی صعودی داشته، اما این افزایش با رشد هزینههای ساخت همخوانی ندارد و بازار همچنان از تورم ساخت عقبتر حرکت میکند.
وی ادامه داد: همین موضوع باعث شده ظرفیت رشد قیمتها همچنان وجود داشته باشد. البته رکود معاملاتی اجازه نداده قیمتها متناسب با افزایش هزینههای تولید مسکن رشد کنند و به همین دلیل بخشی از این فاصله هنوز باقی مانده است.
این کارشناس بازار مسکن همچنین با اشاره به وضعیت شهرهای اطراف تهران گفت: رشد قیمت مسکن در این مناطق از تهران بیشتر بوده است. علت اصلی این موضوع، کاهش قدرت خرید خانوارها و مهاجرت بخشی از تقاضا به شهرهایی است که امکان خرید مسکن با هزینه کمتر در آنها وجود دارد.
قرباننژاد در پایان با ترسیم چشمانداز بازار اظهار کرد: هرچند رکود معاملات مانع از جهش کامل قیمتها شده، اما عوامل بنیادی مؤثر بر بازار همچنان پابرجاست. افزایش هزینههای ساخت، رشد ارزش زمین، کاهش عرضه و تداوم فشارهای تورمی، همچنان از افزایش قیمتها در بازار مسکن حمایت میکنند و در صورت تداوم این شرایط، احتمال ادامه روند افزایشی قیمتها دور از انتظار نخواهد بود.
