آئین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان ابلاغ شد

آئین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان از سوی معاون اول رئیس‌جمهور برای اجرا ابلاغ شد.

به گزارش گروه دریافت خبر خبرگزاری دانشجویان ایران(ایسنا)، هیأت وزیران در جلسه ۱۳۹۳.۳. ۷ به پیشنهاد مشترک وزارتخانه‌های دادگستری و راه و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و تایید قوه قضائیه و به استناد ماده «۲۵» قانون پیش‌فروش ساختمان مصوب ۱۳۸۹ آئین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان را به تصویب رساند.

بر اساس این آئین‌نامه قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات طرفین(پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده) باید به صورت رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی با رعایت تمام قیود و شرایط مقرر در مواد «۲» و «۴» قانون تنظیم و منعقد شود وخلاصه در سند مالکیت قید و خلاصه آن به اداره ثبت محل اعلام گردد.

نمونه قرارداد پیش‌فروش، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران مرکز و وزارت راه و شهرسازی ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آئین‌نامه تهیه و جهت استفاده متقاضیان در اختیار آنان قرار خواهد گرفت.

واحد ثبتی نیز مکلف است پاسخ استعلام ثبتی ملک را بر اساس آخرین وضعیت ملک، نام و مشخصات آخرین مالک و سایر اشخاصی که به هر نحو در ملک دارای حق هستند تهیه و ظرف پنج روز کاری به دفتر خانه ارسال نماید.

بر اساس این آئین‌نامه سردفتر اسناد رسمی هم مکلف است پس از تنظیم و امضای قرارداد پیش‌فروش نسبت به درج خلاصه معامله در سامانه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اقدام نماید. واحد ثبتی هم مکلف است ظرف ۲۴ ساعت خلاصه مربوط را در دفتر املاک ثبت کند. در این مرحله ضرورتی برای ارسال سند مالکیت به اداره ثبت نیست.

در این آئین‌نامه همه عوامل مربوط در ساخت سازه‌های موضوع قرارداد پیش‌فروش از قبیل مهندس ناظر، پیمانکار و مالک رسمی زمین مکلفند قوانین و مقررات و ضوابط شهرسازی و معماری و دستورالعمل‌های قانونی را در این زمینه رعایت کنند.

همچنین در این آئین‌نامه تاکید شده است که در قرارداد پیش‌فروش باید وضعیت واحد، انباری، توقفگاه، مشاعات و حقوق ارتفاقی و سایر موارد مندرج در ماده «۲» قانون مطابق با شناسنامه فنی و ملکی ساختمان درج و تصریح گردد.

همچنین ملاک محاسبه نهایی مساحت و قیمت با رعایت ماده «۷» قانون، صورت مجلس تفکیکی خواهد بود.

در مواردی هم که واحدی توسط چند نفر پیش خرید می‌شود باید میزان سهم هر یک از پیش خریداران توسط دفتر اسناد رسمی در سند مشخص و به هر یک از پیش خریداران یک نسخه از سند تحویل شود.

در تنظیم سند پیش‌فروش، قیود و محدودیت‌های مندرج در سند مالیکت پیش‌فروشنده هم باید در سند مذکور تصریح گردد.

همچنین شهرداری‌ها و سایر مراجع قانونی ذیربط مکلفند هنگام صدور پروانه احداثساختمان ظرف یک هفته تعداد واحد های منظور در پروانه را به واحدهای ثبتی محل وقوع ملک اعلام کنند.

بر اساس این آئین‌نامه در اجرای ماده «۱۲» قانون، مهندس ناظر مکلف است ظرف یکماه از تاریخ دریافت تقاضای کتبی هر یک از طرفین، پس از بازدید محل و تطبیق وضعیت موجود با پروانه ساخت، گزارش پیشرفت کار و درصد اقدامات انجام شده را به متقاضی اعلام کند.

بر این اساس تقاضا و گزارش یاد شده باید در دو نسخه تهیه و حسب مورد نسخه دوم به امضای مهندس ناظر یا متقاضی برسد و چنانچه حسب گزارش مهندس ناظر، عملیات ساختمانی متناسب با قرارداد، پیشرفت نداشته باشد پیش خریدار می تواند پرداخت اقساط را منوط به ارایه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید.

بر اساس ماده دیگری از این آئین‌نامه پیش‌فروشنده باید مسئولیت خود را برای جبران خسارتهای ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و زیان های ناشی از عدم رعایت ضوابط قانون و سایر قوانین مربوط در مقابل پیش خریدار واشخاص ثالثبیمه نماید.

حداقل مدت بیمه نامه، تاریخ تحویل ساختمان وحداکثر آن مطابق توافق پیش‌فروشنده و پیش خریدار خواهد شد.

همچنین در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد می تواند با تنظیم اظهارنامه کتبی وابلاغ آن از طریق دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده قرارداد یا طرق مقتضی دیگر اعلام فسخ نماید در صورت بروز اختلاف مطابق ماده «۲۰» قانون وسایر مقررات مربوط اقدام خواهد شد.

بر اساس ماده دیگر این آئین‌نامه پیش‌فروشنده تنها در صورت اخذ رضایت همه پیش خریداران یا قائم مقام قانونی آنان می تواند تمام یا بخشی از حقوق و تعهداتش را به دیگری واگذار کند. پیش خریدار باید برای واگذاری حقوق وتعهدات خود رضایت پیش‌فروشنده را اخذ نماید والا مسئول پرداخت بها یا عوض قراردادخواهد بود. رضایت مذکور در مواد ۱۷ و۱۸ قانون باید کتبی و با گواهی دفتر اسناد رسمی باشد.

بر اساس مواد دیگری از این آئین‌نامه در صورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش خریدار «مستند به قبوض اقساطی موضوع بند ۱۶ ماده ۲ ویا تودیع آن در صندوق ثبت یا دادگستری» اگر پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، چنانچه با تایید مهندس ناظر ساختمان، کمتر از ده درصد عملیات ساختمانی باقی مانده باشد وپیش خریدار با قبول تکمیل باقی قرارداد درخواست تنظیم سند قطعی نماید، تنظیم سند به نسبت قدرالسهم او بلامانع می باشد. در این حالت پیش خریداربا پرداخت هزینه های مربوط و حقوق دولتی که برعهده پیش‌فروشنده است می تواند با جلب نظر هیئت داوران موضوع ماده ۲۰ قانون از محل وجوه مندرج در ماده ۱۱ قانون تامین و استیفا نماید.

همچنین بر اساس تبصره این ماده تنظیم سند قطعی به نحو مفروز تنها در صورت وجود صورتمجلس تفکیکی موردی امکان‌پذیر خواهد بود.

همچنین تنظیم قرارداد پیش‌فروش از طرف مستاجر یا سرمایه گذار و واگذاری حقوق وتعهدات پیش‌فروشنده و پیش خریدار، منوط به ارسال خلاصه آن به واحد ثبتی محل و درج مراتب در حاشیه یا ظهر سند اجاره یا قرارداد پیش‌فروش می باشد.

بر اساس این آئین‌نامه اقدام به پیش‌فروش ساختمان بدون تنظیم سند رسمی ممنوع است و با مرتکب طبق مواد ۲۳ و۲۴ قانون رفتار خواهد شد.

وزارت راه وشهرسازی هم مرجع صدور مجوز انتشار آگهی پیش‌فروش می باشد و صدور مجوز انتشار آگهی بر اساس دستورالعملی است که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آئین‌نامه توسط وزارت راه وشهرسازی تهیه خواهد شد.

رسانه های جمعی نیز جهت انتشار آگهی پیش‌فروش ساختمان مکلفند مجوز انتشار مربوط را از درخواست کننده آگهی مطالبه وشماره، مشخصات و اطلاعات مندرج در مجوز و مرجع صادرکننده مجوز را در متن آگهی قید کنند والا طبق ماده ۲۱ قانون اقدام خواهد شد.

در این آئین‌نامه وزارتخانه های راه وشهرسازی، دادگستری و فرهنگ وارشاد اسلامی موظف شدند با همکاری سازمان های صدا وسیما وثبت اسناد واملاک کشور برای آشنایی و اگاهی مردم از مقررات والزامات قانون وآئین‌نامه و نحوه اجرای آنها به نحو مقتضی اطلاع رسانی کنند.

همچنین در این آئین‌نامه اعلام شده است مأخذ محاسبه حق‌الثبت موضوع ماده ۵ قانون، ماده ۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین – مصوب ۱۳۷۳ - با اصلاحات بعدی می‌باشد.

آئین‌نامه اجرایی قانون پیش‌فروش ساختمان در تاریخ ۱۳۹۳.۳. ۲۰ از سوی اسحاق جهانگیری - معاون اول رئیس‌جمهور - ابلاغ شده است.