کد خبر: 46943 A

ایلنا گزارش می‌دهد؛

در ارتباط با طرح‌های مربوط به تولید انبوه مسكن، ابعاد شهرسازی، معماری، مشخصات فنی و اجرایی در عمل كمتر مورد توجه قرار گرفته و مسئولین اجرایی سعی داشته‌اند تا در دوره مسئولیت خود به اهداف تعیین‌شده دست یافته و یا حداقل به آن نزدیك شوند و به همین دلیل ابعاد كیفی تولید مسكن مورد بی‌مهری قرار گرفته است.

ایلنا-یزد: اصل 31 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تصریح کرده است: "داشتن مسكن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است با رعایت اولویت برای آنها كه نیازمند ترند بخصوص روستاییان و كارگران هزینه اجرای این اصل را فراهم كند".

طرح مسكن مهر نخستین بار در قانون بودجه سال 86 با هدف تأمین مسكن مناسب برای آحاد ملت به خصوص اقشار كم‌درآمد مطرح شد و صورت قانونی به خود گرفت؛ در این طرح زمین برای تأمین مسكن نیازمندان بصورت اجاره 99 ساله در اختیار تعاونی‌های مسکن و پیمانکاران مسكن قرار گرفته و بدین ترتیب هزینه تمام شده مسكن كاهش یافت.

باید گفت موضوع تأمین مسكن برای مردم به‌ویژه اقشار كم‌درآمد و نیازمند همواره در دستور كار دولت‌ها قرار داشته و با توجه به اینكه تحقق این امر زمینه‌ساز افزایش رفاه و رضایت عمومی می‌گردد بخش مهمی از فعالیت دستگاه‌های اجرایی متولی امر مسكن بوده و تسهیلات منظور شده برای این بخش در قالب بودجه عمومی جایگاه ویژه‌ای داشته است.

به موازات اقدامات دولت ها، نهادهای عمومی به‌ویژه شهرداری‌ها نیز همواره تلاش نموده‌اند تا از راه های مختلف از جمله در قالب اعمال تخفیف در اخذ عوارض، حق انشعابات و... همسویی خود را با برنامه‌های دولت نشان دهند.

در دولت‌های گذشته نیز ساز و كارهای مشابهی به منظور ساخت واحدهای كوچك و ارزان قیمت تحت عناوین مختلفی از جمله: مسكن استیجاری، اجاره به شرط تملیك، مسكن اجاره‌‌واری و... طراحی كرده و به موفقیت‌هایی هم نایل شده‌اند؛ در این طرح‌ها نیز برای كم‌رنگ كردن قیمت زمین در تركیب هزینه‌های مربوط به مسكن، تخفیف در قیمت زمین و یا بصورت اجاره دراز‌مدت لحاظ شده است.

اگر بخواهیم به كارنامه تولید مسكن اعم از مسكن شهری و روستایی در دولت‌های گذشته اشاره كنیم، باید گفت در سال‌های آخر دولت هشتم در حدود 700 هزار واحد مسكونی از انواع استیجاری، حمایتی و آزاد در مناطق شهری و روستایی تولید شد كه این رقم تقریباً معادل نیاز جامعه با در نظر گرفتن رشد جهت متقاضیان جدید مسكن می‌باشد ولی تقاضای انباشته مسكن را كه حدود 5/1 میلیون واحد بوده، پوشش نداده است.

در برنامه‌ریزی های حوزه مسكن به فاکتورهای مهمی از قبیل تقاضای انباشته سال‌های گذشته، نیازهای روز ناشی از رشد جمعیت و تشكیل خانوارهای جدید و حدود 2 درصد استهلاك واحدهای مسكونی موجود توجه می شود.

نكته قابل توجه اینكه در ارتباط با طرح‌های مربوط به تولید انبوه مسكن، ابعاد شهرسازی، معماری، مشخصات فنی و اجرایی در عمل كمتر مورد توجه قرار گرفته و مسئولین اجرایی سعی داشته‌اند تا در دوره مسئولیت خود به اهداف تعیین‌شده دست یافته و یا حداقل به آن نزدیك شوند و به همین دلیل ابعاد كیفی تولید مسكن مورد بی‌مهری قرار گرفته است.

طرح مسكن مهر همان‌گونه كه اشاره شد ابتدا در سال 1386 آغاز و سپس بر مبنای قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسكن به‌صورت پیوسته در دستور كار دولت قرار گرفت، برای مثال مهندس سعیدی‌كیا وزیر وقت مسكن و شهرسازی دولت نهم، برنامه دولت را تولید سالانه 5/1 میلیون واحد مسكن مهر برای پوشش دادن به متقاضیان واجد شرایط جدید و نیازهای انباشته مسكن اعلام کرد كه البته تعداد واحدهای تولیدشده به دلایل مختلف هرگز به این رقم نرسید.

در طرح مسكن مهر مقرر شد تا متقاضیان واجد شرایط (واجد شرایط به افرادی اطلاق می‌شود كه از دولت زمین یا خانه نگرفته‌اند) با دارا بودن شرط تأهل و سابقه 5 سال سكونت در شهر محل تقاضا و عدم استفاده از تسهیلات مسكن با پرداخت 30000 تومان اقدام به ثبت‌نام نمایند. در این ارتباط و در یزد 27000 نفر ثبت‌نام نموده كه از این تعداد در مرحله اول 13000 نفر واجد شرایط بودند كه با پرداخت مبلغ یك میلیون تومان، تقاضای واقعی خود را برای مسكن اعلام و در برنامه تولید مسكن قرار گرفتند.

در برنامه ریزی صورت گرفته، متقاضیان موظف بودند با پرداخت تنها 4 تا 5 میلیون تومان و پرداخت اقساط تسهیلات بانكی به میزان 14 میلیون تومان صاحب واحدهای مسكونی به متراژ 75 مترمربع شوند.

این برنامه ریزی با روند افزایشی هزینه های ساخت ساختمان محقق نشد. با این وجود طرح مسكن مهر در استان یزد با ثبت‌نام 12000 نفر در قالب تعاونی‌های تولیدی- توزیعی و پرداخت هر نفر یك میلیون تومان وارد مرحله اجرایی شد و در سال 1387 با واگذاری زمین به تعاونی ها، شکل جدّی بخود گرفت.

افزایش هزینه‌های ساخت موجب شد تا مبلغ اولیه به 19 میلیون تومان افزایش یابد و برای واحدهایی كه از روش‌های نیمه‌صنعتی و صنعتی بهره می گیرند این میزان به 22 و 25 میلیون تومان افزایش یافت.

شركت‌های تعاونی علیرغم استفاده از تسهیلات ذكرشده و اقساطی كه توسط متقاضیان تا حدود 15 میلیون تومان پرداخت گردید موفق به اتمام پروژه‌های خود نشدند.

نهایتاً هزینه‌های تمام‌شده واحدهای مسكونی با در نظر گرفتن هزینه‌های ساختمانی، محوطه‌سازی، آسانسور، نظام‌ مهندسی (با تخفیف 50 درصد) و عوارض صدور پروانه با تخفیف50 درصد برای حدود یكصد مترمربع زیربنای ناخالص (زیربنای خالص واحدها 75 مترمربع می‌باشد) از مبلغ 40 میلیون تومان (چهارصد هزار تومان برای هر مترمربع زیربنا) هم فراتر رفت؛ این در شرایطی بود كه بهای زمین در قیمت تمام‌شده منظور نشده بود و این روند همچنان ادامه داشت تا آنكه تسهیلات بانكی به مبلغ 25 میلیون تومان افزایش یافت و سهم متقاضیان 24 میلیون تومان تعیین شد. روند افزایش مبلغ وام و پرداختی متقاضیان مسكن نشانگر وجود تورم در هزینه‌های مربوط به دستمزد و مصالح ساختمانی و تأسیساتی و... است و دستیابی مسئولین به اهداف تعیین‌شده را با ابهام روبرو کرده است.

البته آمار ارائه‌شده در این زمینه ممكن است واحدهای ساخته شده توسط متقاضیان خودمالك (كه مالك زمین بوده و از تسهیلات بانكی مسكن مهر استفاده نموده‌اند) را نیز شامل شود.

تعاونی‌های مسكن كه مدت زمانی دست اندر كار تولید و عرضه مسكن مهر بودند نیز دارای مشكلات ساختاری و ابهام در شرح وظایف و اختیارات خود بودند.

نكته اول در مورد این تعاونی‌ها عدم صلاحیت فنی و اجرایی اعضاء هیأت مدیره آن بود كه صرفاً براساس مقبولیت مردمی انتخاب گردیده و فاقد سابقه فعالیت و تخصص در زمینه‌های مرتبط با صنعت ساختمان بودند؛ قابل پیش‌بینی بود كه در جریان انتخاب مشاور، انجام مطالعات، طراحی یا انتخاب پیمانكار، خرید مصالح ساختمانی و غیره اشكالات و نارسایی‌هایی ایجاد شود و همینطور هم شد، ارائه طرح‌های ضعیف و نیمه‌اجرایی، انتخاب پیمانكاران غیر واجد شرایط، بروز اشكال در جریان خرید مصالح ساختمانی و بعضاً برقراری ارتباطات ناسالم در جریان قراردادها و نهایتاً افزایش شدید قیمت تمام‌شده پروژه‌ها باعث شد تا متولیان امر مسكن تصمیم به حذف شركت‌های تعاونی گرفته و در نتیجه قراردادهای سه‌جانبه (بین وزارت مسكن، بانك عامل، سازنده) مطرح شد و در این قراردادها قیمت هر مترمربع زیربنا در سقف 300 هزار تومان بسته شد تا از افزایش قیمت تمام‌شده جلوگیری شود.

متأسفانه این تصمیم نیز به علت افزایش قیمت مصالح، دستمزد و... در برخی موارد بلااقدام باقی ماند و اكثر شركت‌هایی كه برای همكاری در طرح دعوت شده بودند از امضاء قرارداد به علت پایین بودن سقف تعیین‌شده خودداری كردند، همچنانکه تعدادی از شركت‌ها به علت برخورداری از سرمایه بیشتر و امكان تولید صنعتی و نیمه‌صنعتی، مبادرت به امضاء قرارداد نمودند ولی متاسفانه آن‌چنان كه باید نتوانستند پروژه‌ها را با كیفیت مطلوب به اتمام رسانده، تحویل نمایند.

علاوه بر موارد مذکور كه بیشتر از منظر اقتصادی و مالی و در ارتباط با تأمین منابع مالی طرح است؛ نشان‌دهنده ناكارآمدی طرح با توجه به وضعیت نابسامان اقتصادی، وجود تورم و كاهش قدرت خرید مردم می‌باشد همچنانکه این طرح از دیدگاه شهرسازی، معماری، فنی و اجرایی نیز نقد جدی بر آن وارد است.

طرح‌های تولید انبوه و ارزان مسكن اصولاً بدون توجه به ابعاد شهرسازی و موقعیت شهری آن به مرحله اجرا درآمده‌اند، چراکه موجود نبودن اراضی مناسب دولتی موجب شده تا سازمان‌های مسكن و شهرسازی جبراً به استفاده از اراضی فاقد كاربری مسكونی و یا فاقد كاربری در حاشیه شهرها روی بیاورند.

با عنایت به ضربتی بودن این قبیل طرح‌ها مسئولین محلی اجباراً اراضی دولتی موجود را بدون توجه به نوع كاربری آن، موقعیت شهری، جنبه‌های زیست‌محیطی، ژئوتكنیكی و... به این طرح‌ها تخصیص می‌دهند و لذا پروژه‌هایی از این دست معمولاً در نقاط نامناسب قرار گرفته و حتی در برخی موارد در محل تخلیه نخاله‌های ساختمانی و یا زباله مستقر شده اندو همین امر موجب ایجاد هزینه های آماده سازی می شود؛ این مهم در حالی است كه در شهر یزد براساس مطالعات انجام‌شده در طرح جامع، اراضی "بایر" بیش از 25 درصد از سطح شهر را تشكیل می‌دهند كه عموماً متعلق به بخش غیردولتی بوده و متأسفانه ساز و كار مناسبی جهت بهره‌برداری از آن طراحی نشده است.

از بعد كیفیت طراحی معماری، تأسیسات حرارتی و برودتی و جنبه‌های بصری و ظاهری و محوطه‌سازی نیز به علت محدودیت قیمت و منابع مالی، نواقص و اشكالات زیادی به چشم می‌خورد و با توجه به پایین بودن سقف تعیین‌شده برای اجرای هر مترمربع زیربنای طرح اساساً واحدهای مسكونی از این نوع دارای كیفیت نسبتاً پایین بوده و متقاضیان واحدها با هدف استفاده از تسهیلات دولتی (فقط برای یك بار) به این طرح‌ها روی می‌آورند و درواقع آن را یك "مسكن موقت" تلقی می‌كنند.

گزارش: محسن اولیاء

مهندس عمران و رئیس اسبق سازمان مسکن و شهرسازی استان یزد

 

نرم افزار موبایل ایلنا
ارسال نظر